Immofinanz: Trendwechsel ante portas

Ernst Vejdovszky zeigt vor, wie es geht. Der Chef der S Immo hat die letzten Jahre dazu genützt, um durch sorgfältiges Wirtschaften und Aktienrückkäufe den Aktienkurs an den Net Asset Value (NAV) heranzuführen. Und tatsächlich, die Aktie performte sensationell. Jetzt lässt Vejdovszky erneut aufhorchen. Er kauft mit der S Immo andere Immobilienaktien, die billiger seien als das eigene Unternehmen. Zuletzt erwarb er eine maßgebliche Position an der Immofinanz. Und niemanden würde es wundern, wenn demnächst die Schwellenüberschreitung von fünf Prozent gemeldet würde. Der Applaus von Analysten und Investoren ist Vejdovszky sicher. "Mit dieser Aktion wird Wert geschaffen", ist auch Fondsmanagerin Isabella de Krassny überzeugt.

Die Immofinanz machte es anders. Sie erwarb im April des Vorjahres eine 26-Prozent-Beteiligung an der CA Immo zu 23,50 Euro je Aktie und damit weit über dem damaligen Börsewert - mit dem Anspruch, die beiden Gesellschaften zu fusionieren. "Immer, wenn man signalisiert, etwas haben zu wollen und vielleicht auch noch unter Zugzwang steht, wird es entsprechend teuer", ist sich de Krassny sicher. So charmant eine Fusion der Immofinanz mit der CA Immo auch sein mag, die Interessenlage ist schwierig. Die Bedingungen für eine Fusion gibt derzeit die CA Immo vor und um eine Fusion zu beschließen, ist ein Hauptversammlungsbeschluss notwendig, der erst mit einer Zustimmung von 75 Prozent der anwesenden Stimmrechte seine Gültigkeit erlangen würde. Eine steile Vorgabe, wenn man bedenkt, dass das Management der CA Immo immer wieder betont, dass sie die besten Karten für eine Stand alone-Lösung hätten. Auch Klaus Umek von Petrus Advisors, der sich bei der Immofinanz einkauft, hält eine Fusion mit der CA Immo für unrealistisch. Dennoch bleibt er hoffnungsfroh, dass es eine große österreichische Lösung im Immobilienbereich geben werde.

Vergangenheitsbewältigung

Es wäre alles so einfach gewesen. Genau zwei Jahre ist es her, als die CA Immo gemeinsam mit dem damaligen russischen Großaktionär O1 Group die Immofinanz zu 2,80 Euro je Aktie übernehmen wollte. Das Übernahmeangebot scheiterte damals an den falschen Erwartungen des damaligen CEO Eduard Zehetner und der Kernaktionäre Fries und Scherb. Man nahm Aktionärsgeld in die Hand und kaufte großzügig eigene Aktien zurück, um den Kurs über 2,80 Euro zu halten. Kein Wunder, dass das Angebot in der Folge kläglich scheiterte. Eine rechtliche Verfolgung für diese milliardenvernichtende Fehlentscheidung gibt es nicht. Das Management wechselte und man entschied sich für den Quereinsteiger aus der Papierbranche, Oliver Schumy - ein bis dato unbeschriebenes Blatt. Er ist als introvertierter Zahlenmensch bekannt und begann die Baustellen der Immofinanz aufzuräumen.

Das Russland-Portfolio muss weg

Eines der Hauptanliegen Schumys war die Herauslösung der russischen Einkaufszentren aus der Immofinanz - sei es durch Verkauf oder durch einen Spin-off. Sie galten im Konzern zwar lange als Cashcow und warfen auch satte Gewinne ab, vor Jahren hatte sich der Spieß jedoch umgedreht. Aufgrund der Russland-Krise musste die auf Dollar-Basis finanzierte Immofinanz-Tochter ihren Mietern weitgehende Zugeständnisse bei den auf Dollar-Basis abgeschlossenen Mietverträgen machen, denn die Kaufkraft der Russen wurde durch den freien Fall des Rubel deutlich reduziert und die Shopping Malls kämpften mit einem empfindlichen Mieterschwund. Bis heute musste die Immofinanz dafür rund 700 Millionen Euro oder 70 Cent je Aktie an Buchwert auf derzeit rund eine Milliarde Euro abschreiben. Obwohl es in Russland mit dem steigenden Ölpreis auch wieder etwas besser geht, zieht sich der Verkauf des Russland-Geschäftes schon einige Zeit hin. Doch die Aussichten sind gut, dass das Russland-Portfolio nun in absehbarer Zeit verkauft wird. Laut Vorstand Oliver Schumy gibt es mittlerweile 25 Interessenten dafür.

Operative Maßnahmen

Seit Schumy an Bord ist, hat sich überhaupt einiges getan. Er reduzierte die ausständigen Wandelanleihen von einer Milliarde auf 300 Millionen Euro, erspart damit der Immofinanz rund 20 Millionen Euro jährlich an Zinsen und hat auch die Fälligkeit bis auf das Jahr 2024 ausgedehnt. Er einigte sich auch mit zahlreichen Anlegern, die Schadenersatzklagen eingebracht hatten, und löste die Aviso Zeta, die Bad Bank der ehemaligen Constantia Privatbank, auf. Zuletzt erzielte Schumy auch eine Grundsatzeinigung bei dem leidigen Thema der Bewertungsfrage aus der Immoeast/Immofinanz-Fusion. Die damaligen Immoeast-Aktionäre fühlten sich beim Tauschverhältnis grob benachteiligt und verlangten eine Überprüfung. Die Ausgleichsleistung liegt nun nach langen Verhandlungen mit rund 54 Millionen Euro am unteren Ende der erwarteten Bandbreite (50 bis 150 Millionen Euro). Bezahlt wird mit Aktien der Immofinanz.

Auch operativ erreichte Schumy maßgebliche Fortschritte. Der ursprünglich extrem schwache Vermietungsgrad im Bürosegment von nur 73 Prozent konnte auf 90 Prozent gesteigert werden. Eine Maßnahme, die bare Münze wert ist. Unter der Marke "my hive" werden je nach Bedarf der Mieter trendige Bürokonzepte angeboten - die Büros am Wienerberg werden dafür gerade umgerüstet. Schumy etablierte auch Vermarktungskonzepte für Shoppingcenter unter der Marke "Vivo!" Ein Konzept, das vom Markt sehr gut angenommen wurde. Unter der Marke "Stop Shop" betreibt die Immofinanz 66 Fachmarktzentren in sieben Ländern und ist damit in diesem Bereich zu einem ernst zu nehmenden Player aufgestiegen. Die Rendite liegt bei beachtlichen zehn Prozent auf das eingesetzte Kapital.

Schwache Performance

Während die maßgeblichen Aktienindizes von einem Rekordhoch zum nächsten jagen und auch der ATX wieder zum Leben erwachte, dümpelt der Kurs der Immofinanz auf tiefem Niveau. "Enttäuschend und unbefriedigend", ist der allgemeine Tenor. Geht es nach den heimischen Analysten, dürfte die Aktie aber das Tal der Tränen endlich durchschritten haben. Sie sehen Kursziele von 2,30 Euro (der EPRA-Net Asset Value je Aktie lag zum Ultimo 2016 bei 3,12 Euro). Ein schwacher Trost, wenn man bedenkt, dass noch vor zwei Jahren von der CA Immo ein Übernahmepreis von 2,80 Euro geboten wurde.

Text: Mario Franzin, Chefredakteur GELD-Magazin

GELD-Magazin - Österreichs führendes Finanzmagazin

Der obige Text spiegelt die Meinung des jeweiligen Kolumnisten wider. Die finanzen.net GmbH übernimmt für dessen Richtigkeit keine Verantwortung und schließt jegliche Regressansprüche aus.