Deutsche Bank zahlt viel für Anteil an Einkaufsmeile

   Derzeit ziehen die Preise für hochwertige Malls mit guten Verkaufszahlen und geringen Leerständen an. Niedrige Zinsen für Anleihen und ein geringes Angebot an qualitativ hochwertigen Immobilien hat die Preise für Aktiva wie das St. Johns Town Center in die Höhe getrieben. Das Zentrum umfasst 176 Läden und hat eine große Reichweite.

   Der hohe Preis für die Mall spiegelt sich in der Rendite wider. In der Immobilienbranche wird diese an der so genannten Cap-Rate gemessen. Sie errechnet sich aus den Nettoeinnahmen in Relation zum Kaufpreis. Je niedriger sie ist, umso teurer ist der Kauf.

   Im Fall von St. Johns liegt die Cap-Rate bei rund 4 Prozent. Dies ist den Angaben zufolge einer der niedrigsten Werte, der beim Verkauf einer Mall seit dem Einbruch am Immobilienmarkt verzeichnet wurde. In diesem Jahr seien bei ähnlichen Transaktionen im Schnitt 5,8 Prozent erzielt worden, nach 6,8 Prozent im Vorjahr, so Real Capital Analytics.

   "Es ist ein wirklich aggressiver Preis", sagte Dan Fasulo von Real Capital zu dem St.-Johns-Deal. Allerdings gebe es weltweit reichlich Kapital, für das nach mehr Rendite als bei der Anlage in Staatsanleihen gesucht werde.

   Verkäufer der Hälfte der Mall ist Ben Carter. Der in Atlanta ansässige Immobilienentwickler hat das St. Johns Town Center 2005 in Jacksonville hochgezogen. Die andere Hälfte gehört dem weltweit größten Eigentümer von Einkaufszentren, der Simon Property Group Inc. Sie wird die Immobilie weiter verwalten.

   Er wolle sich auf andere Projekte konzentrieren, begründete Carter den Verkauf. Außerdem habe er einen guten Preis erzielen können, da nur wenige hochwertige, überregionale Malls zum Verkauf stünden.

   Im St. Johns Town Center sind nahezu alle Läden vermietet. Der Umsatz lag 2013 bei 650 bis 700 Dollar je Quadratfuß, wie Carter und mit dem Deal befasste Broker sagten.

   Die Einzelhandelsketten Target und Dillard sind mit eigenen Geschäften vertreten. Im Oktober will der Anbieter von hochpreisiger Bekleidung Nordstrom einen 138.000 Quadratfuß großen Laden eröffnen. Rund 70 Prozent der Pachtverträge stehen im kommenden Jahr zur Erneuerung an, wie Carter sagte. Die neuen Eigentümer hätten somit die Chance, die Preis zu erhöhen.

   Abgewickelt hat die Deutsche Bank die Transaktion über ihre Deutsche Asset & Wealth Management, bisher als RREEF bekannt. In den vergangenen Monaten hat sie Bürogebäude in Fort Lauderdale/Florida, Anteile an französischen Warenhausunternehmen, Appartements in Vororten von Chicago sowie ein Hotel am Times Square erworben.

   Im Februar stellte die Deutsche Bank fest, dass die Lücke zwischen sich am besten und sich am schlechtesten entwickelnden Einkaufszentren immer stärker auseinanderklaffe und dass dieser Trend andauere. Sie ziehe es vor, in "dominante regionale Malls und einzigartige Einzelhandelsangebote" wie Geschäfte in Hauptstraßen zu investieren.

   Laut der Immobilien-Researchfirma Green Street Advisors wurden in den besten Malls des Landes, so genannten A++-Malls, im vergangenen Jahr geschätzt 945 Dollar je Quadratfuß umgesetzt. D-Malls, das Schlusslicht in der Rangfolge, brachten es auf 140 Dollar. Gemessen an dieser Kennziffer läge St. Johns zwischen A und A+.

   Der Verkauf an die Deutsche Bank sei "ein gutes Zeichen für jene, die diese Qualität von Immobilien in ihren Portfolios haben, sagte Daniel Busch, Analyst bei Green Street. Zuletzt habe der Fokus auf dem Verkauf qualitativ geringwertiger Immobilien gelegen, der B-Malls. "Das war es, was auf dem Markt war." Transaktionen mit hochwertigen Aktiva seien dünn gesät. Der Deutsche Bank-Deal verbreite Zuversicht, dass die Preise am oberen Ende gehalten werden.

   DJG/DJN/bam/cln

   Dow Jones Newswires

Von Robbie Whelan