s-Immo nach Rekordjahr mit viel Cash: Gespräche mit Hauptaktionär CPI

Nach dem Rekordjahr 2021 mit dem bisher höchsten Jahresgewinn ist die S IMMO AG mit hohen Cash-Vorräten für weitere Investments ausgestattet. Aus dem Vorjahr brachte man nach dem Ausstieg aus der CA Immo 375 Mio. Euro Cash mit, heuer kommen durch den Verkauf des Immofinanz-Anteils nochmals 400 Mio. Euro dazu. Mit dem neuen S IMMO-Hauptaktionär CPI Property (42,55 Prozent), der bei einer HV das Höchststimmrecht aus der S IMMO-Satzung streichen lassen will, führt man Gespräche.

Dabei versuche man, den S IMMO-Standpunkt klar zu deponieren, sagte CEO Bruno Ettenauer im Bilanzpressegespräch am Donnerstag. Das Recht, eine Sonder-HV zu verlangen - wie dies CPI Property am 14. April getan hat -, habe jeder Aktionär ab 5 Prozent Anteil. Man verstehe, dass jemand mit 42 Prozent entsprechend Stimmrechte ausüben wolle, das sei ein legitimes Ziel. Derzeit ist das Stimmrecht mit 15 Prozent limitiert. Vielleicht könne man statt einer außerordentlichen HV in zeitlicher Nähe zur ordentlichen HV mit nur einer Hauptversammlung das Auslangen finden. Zum Verlangen nach einer ao HV haben Vorstand und Aufsichtsrat der S IMMO noch nicht entschieden.

Sollte das Höchststimmrecht per HV-Beschluss fallen, könnte es nach grünem Licht aller Anti-Trust-Behörden ins Firmenbuch eingetragen werden, möglich sein könnte das im dritten oder vierten Quartal, so Ettenauer. CPI Property hat die Absicht bekanntgegeben, nach Eintragung der Satzungsänderung für ihre kontrollierende Beteiligung ein Pflichtangebot an die Aktionäre der S IMMO zu richten. Der Wunsch nach Wegfall des Stimmrechts-Limits müsste sich wohl auch in einem Preis niederschlagen, gab Ettenauer zu verstehen - mehr dürfe er zu diesem Thema nicht sagen. Laut CPI-Meldung vom 14. April würde der Preis eines solchen Pflichtangebots "mindestens 22 Euro je S IMMO-Aktie cum Dividende" betragen, also abzüglich einer Dividende. Aktuell notiert die Aktie bei 22,75 Euro.

Zum bisher höchsten Jahresgewinn ihrer Firmengeschichte verholfen hat der S IMMO 2021 vor allem das deutlich angestiegene Immo-Bewertungsergebnis. Es legte von 39,1 Mio. auf 198,7 Mio. Euro zu. Das Konzernergebnis kletterte von 56,9 Mio. auf 230,6 Mio. Euro oder 3,24 (Vorjahr: 0,79) Euro je Aktie. Die Dividende soll auf 0,65 (0,50) Euro pro Aktie steigen. Seit dem Jahr 2012 sei die S IMMO immer ein verlässlicher Dividendenzahler gewesen, so der CEO; aktuell würden sich die Investoren 3 Prozent Dividendenrendite erwarten

Die Mieterlöse wuchsen 2021 um 6,5 Prozent von 123,3 auf 131,3 Mio. Euro. Das Bruttoergebnis stieg von 91,5 Mio. auf 109,5 Mio. Euro. Beim Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) wurde ein Plus von 71,1 Mio. auf 81,3 Mio. Euro erzielt. Samt dem Immo-Bewertungsergebnis erhöhte sich das Betriebsergebnis (EBIT) von 101,0 Mio. auf 270,3 Mio. Euro. Die Ertragskennzahl FFO I (Funds From Operations, samt Dividendeneinnahmen) legte von 42,4 Mio. auf 60,8 Mio. Euro zu bzw. von 0,59 Euro auf 0,86 Euro je Aktie.

Bei den Immo-Bewertungen entfiel der Großteil der Zugewinne mit 156,0 Mio. (nach 52,7 Mio. Euro im Jahr davor) auf Deutschland. In Österreich stieg das Bewertungsergebnis von 8,7 Mio. auf 31,8 Mio. Euro, in CEE drehte es von minus 22,3 Mio. auf 10,9 Mio. Euro ins Plus. Das Portfolio bestand per Jahresende aus 375 (358) Immobilien mit einem Buchwert von 2,83 (2,48) Mrd. Euro. 48 Prozent der Buchwerte lagen in Deutschland, 35 Prozent in CEE, 17 Prozent in Österreich. 67 Prozent entfielen auf die Kategorie Gewerbe, 33 Prozent auf Wohnen - 15 Prozent auf Geschäfte, 7 Prozent auf Hotels. 93 Prozent der Asset-Klasse Wohnen liegen in Deutschland, 7 Prozent in Österreich - von den Büros 32 bzw. 21 Prozent und vom Retail-Bereich 15 Prozent in Deutschland und 30 Prozent in Österreich. Verstärken will man Nachhaltigkeits- bzw. ESG-Zertifizierungen; voriges Jahr waren gut 21 Prozent der Flächen "Green Building"-zertifiziert.

Das Finanzergebnis verbesserte sich von minus 29,4 Mio. auf plus 0,7 Mio. Euro. Grund dafür waren Dividendenerträge aus den Investments in die CA Immo und die Immofinanz AG sowie positive Bewertungseffekte für Derivate und die Pflichtwandelanleihe der Immofinanz bis zu ihrer Umwandlung in Aktien. Ein positives Finanzergebnis werde sich wohl nicht wiederholen lassen, so Ettenauer, weil unter anderem 19 Mio. Dividendenerträge von der Immofinanz wegfielen. Aus der CA Immo ist die S IMMO 2021 ausgestiegen, aus der Immofinanz heuer. Die bisher größte S IMMO-Aktionärin Immofinanz wurde heuer mehrheitlich von der CPI Property des tschechischen Milliardärs Radovan Vitek übernommen - die CPI hält von ihren 42,55 Prozent an der S IMMO 26,49 Prozent über die Immofinanz, den Rest direkt.

Mit 45 Prozent Eigenkapitalquote sei die Bilanz stabil, betonte Ettenauer. 2022 und 2023 stünden keine besondere Fälligkeiten bei den Verbindlichkeiten an. Die Zinssätze bei den Finanzverbindlichkeiten lägen im Schnitt bei 2,13 Prozent bei den Anleihen, bei 1,16 Prozent bei den Bankkrediten - in Summe bei 1,51 Prozent. Zum Zinsänderungsrisiko sei man sehr gut abgesichert. Die Cost of debt (inkl. Hedging) bezifferte der CEO mit 2,09 Prozent, nach 2,29 Prozent ein Jahr davor. Betreffend Anleiheverbindlichkeiten rechne man nicht damit, dass 600 bis 700 Mio. Euro zurückzuzahlen seien, sondern man erwarte maximal 200 Mio. Euro, die man vorhalten müsse.

Für neue Investments sieht man sich trotz hoher Baupreise und Inflation "gut aufgestellt", so der CEO. Die Bestandsimmobilien würden dadurch sogar unterstützt bzw. konkurrenzfähiger. VPI-Anstiege könne man an sich an die Mieter weitergeben, die Frage sei, ob die sich das leisten könnten. Vielleicht werde die Neuproduktion abnehmen. In Summe sehe er das "Upside" als das "Downside".

sp/kre

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