LEG-Aktie schwächer, ADLER-Aktie mit zweistelligem Kurssprung: LEG Immobilien übernimmt ADLER-Portfolio und erhöht Prognose

Wie bereits im Oktober angekündigt, erwirbt LEG Immobilien für knapp 1,3 Milliarden Euro von ADLER Group ein Wohnportfolio mit rund 15 400 Wohnungen und 185 Gewerbeeinheiten mit dem regionalen Schwerpunkt in Niedersachsen, Bremen und Schleswig-Holstein. Zudem sicherte sich der Konzern den Zugriff auf die ADLER-Tochter Brack Capital Properties (BCP) und damit auf weitere rund 12 100 Wohnungen.

LEG erwirbt hierfür in einem ersten Schritt für 328 Millionen Euro einen Anteil von 31 Prozent an der BCP - ein Paket von knapp sieben Prozent für 75 Millionen Euro kommt dabei von der ADLER Group direkt, die restlichen 24 Prozent stammen von anderen Investoren. Zudem sicherte sich LEG die Option auf weitere 63 Prozent der BCP-Anteile von der ADLER Group. Wird die Option ausgeübt, zahlt LEG dafür mindestens 765 Millionen Euro - zudem wird bereits jetzt eine Optionsprämie von 7,5 Millionen Euro fällig.

Analysten zeigten sich zunächst gewogen. Das im Vergleich zu LEG geringere Mietniveau sowie Spielraum für Leerstandsabbau und Investitionen sprächen finanziell für den Deal, schrieb etwa Jonathan Kownator von der US-Investmentbank Goldman Sachs. Die Anleger dürften das BCP-Portfolio aber genau auf den Prüfstand stellen wollen, so der Experte.

An der Börse zeigt sich die im MDAX notierte LEG-Aktie am Mittwoch zeitweise mit einem Rückgang von 1,34 Prozent bei 121,85 Euro. ADLER-Anteilsscheine im SDAX sind hingegen rege gefragt und steigen zeitweise um 33,64 Prozent auf 11,54 Euro, nachdem die Papiere am Vortag noch auf ein Rekordtief bei knapp 8,60 Euro eingebrochen waren. ADLER steht am Aktienmarkt nach Bilanzvorwürfen des Leerverkäufers Fraser Perring von Anfang Oktober unter Druck, der beim inzwischen insolventen Zahlungsdienstleister Wirecard zu den frühen Kritikern gezählt hatte. Für weitere große Verunsicherung hatte am Vortag gesorgt, dass ADLER bei der Präsentation seiner Neunmonatszahlen keine Fragen zu den Vorwürfen zugelassen hatte. Adler weist die Anschuldigungen bisher zwar scharf zurück, konnte damit die Anleger aber bisher nicht überzeugen. Das Unternehmen setzte jetzt am Donnerstagnachmittag eine weitere Telefonkonferenz an, um die am Mittwoch angekündigte Transaktion zu erklären.

Mit dem Verkauf der Wohnungen verschafft sich ADLER nun finanziellen Spielraum. LEG wiederum zahlt für das ADLER-Portfolio weniger als gedacht, denn noch im Oktober war von einer Immobilienbewertung von 1,5 Milliarden Euro die Rede. Nach einem tieferen Einblick in die Bücher sei noch die "ein oder andere" Anpassung erfolgt, hieß es von LEG dazu.

Für LEG ist die Übernahme des ADLER-Wohnungsportfolios ein lohnender Schritt, der sich positiv auf den operativen Gewinn gemessen an der in der Branche üblichen Kennziffer Funds from Operation (FFO) auswirkt. Dieser soll 2022 jetzt auf 475 bis 490 Millionen Euro steigen, wie aus einer Präsentation hervorgeht. Bislang hatte der LEG-Vorstand um Konzernchef Lars von Lackum einen operativen Gewinn von 450 bis 460 Millionen Euro erwartet.

Insgesamt vergrößert sich das Portfolio von LEG nun auf rund 166 000 Wohnungen in Deutschland. Mit den von ADLER direkt übernommenen Wohnungs- und Geschäftseinheiten mit den großen Standorten Wilhelmshaven, Ostfriesland, Wolfsburg, Göttingen und Braunschweig baut der Konzern seine Präsenz in Norddeutschland deutlich aus. Damit lägen nun rund 20 Prozent des Bestandes außerhalb des Heimatmarktes Nordrhein-Westfalen, hieß es von LEG weiter.

Ein kleinerer Teil des ADLER-Portfolios mit rund 1300 Einheiten überwiegend in südostdeutschen Ballungszentren - und damit außerhalb der bisherigen LEG-Präsenz - soll allerdings innerhalb von zwölf Monaten weiter veräußert werden. Die Einnahmen hieraus sollen zur Finanzierung der Übernahme verwendet werden, zudem stemmt LEG den Kauf durch Fremdkapital.

Der Erwerb der BCP-Anteile soll dagegen aus eigenen Geldern finanziert werden. LEG wird dadurch in einem ersten Schritt zum größten Aktionär der niederländischen Gesellschaft mit Börsennotierung in Tel Aviv. Die Option auf den Erwerb der weiteren Anteile kann LEG laut ADLER noch bis Ende September 2022 ausüben.

Die 12 100 Einheiten der BCP befinden sich in Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen, Bremen und Schleswig-Holstein und umfassen zudem ein größeres Portfolio in Leipzig in Sachsen. Damit sei das Portfolio eine weitere ideale Ergänzung zum eigenen Bestand und ermögliche zudem den Zutritt zu weiteren Märkten, betonte LEG.

ADLER verschafft sich mit Verkäufen finanziell Luft

ADLER bezifferte den erwarteten Nettoerlös aus dem jetzt mit einem Vertrag vereinbarten Verkauf des Immobilienpakets an die LEG auf rund 800 Millionen Euro. Der Verschuldungsgrad (Loan-to-value) werde dadurch um 4,3 Prozentpunkte auf 52,7 Prozent sinken.

Die möglichen gesamten Nettoeinnahmen aus der Transaktion sowie dem geplanten Verkauf aller BCP-Aktien bezifferte ADLER auf 1,65 Milliarden Euro. Damit sichere sich das Unternehmen signifikant liquide Mittel und die Möglichkeit, die Verschuldung zu reduzieren. Neben diesen beiden Transaktionen hatte das Unternehmen Ende Oktober eine Absichtserklärung über den Verkauf von 14 300 Einheiten mit einer Investmentgesellschaft vereinbart. ADLER geht davon aus, dass dieser Kaufvertrag bis Ende des Jahres unterzeichnet ist.

Die ADLER Group ist aus einem Zusammenschluss von Ado Properties, ADLER Real Estate und des Berliner Projektentwicklers Consus Real Estate entstanden. Ado Properties hatte hierbei ADLER Real Estate übernommen und dann Consus geschluckt. Im Dezember 2019 hatte Ado den Deal mit ADLER veröffentlicht. Das kombinierte Unternehmen wurde dann in ADLER Group umbenannt und hat den operativen Hauptsitz in Berlin. Am Finanzmarkt wird das Konstrukt schon seit einiger Zeit skeptisch betrachtet. Seit dem Rekordhoch von knapp 49 Euro ging es bereits vor den Vorwürfen Perrings stark nach unten. Die Attacke des Leerverkäufers beschleunigte die Talfahrt.

Inzwischen hat ADLER eigenen Angaben zufolge spezialisierte Forensiker der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG mit der Überprüfung einiger Transaktionen der Vergangenheit beauftragt. Diese dürfte aber nicht vor Anfang nächsten Jahres abgeschlossen sein, hatte es bei der Ankündigung der Überprüfung im Oktober geheißen. Der Investor Cevdet Caner, dessen Familie eine Minderheitsbeteiligung an ADLER hält, hat Strafanzeige gegen Perring erstattet. Dieser habe den österreichischen Unternehmer beschuldigt, die wahre treibende Kraft hinter dem Unternehmen zu sein.

Nach dem Kursverfall ist das Unternehmen gerade mal noch 1,2 Milliarden Euro wert. Größter Aktionär ist die Aggregate Holding SA, die knapp 26,6 Prozent der Anteile hält. Der Luxemburger Immobilieninvestor ist allerdings bereit, die Hälfte seiner Aktien an Vonovia abzugeben. Die Bochumer haben eine Kaufoption auf ein Paket, das 13,3 Prozent der ADLER-Aktien entspricht. Nach Informationen der Nachrichtenagentur Bloomberg ist Vonovia schon länger an einem Einstieg bei ADLER interessiert und war früher sogar bereit, auch wesentlich mehr auf den Tisch zu legen als den aktuellen Kurs der Aktie.

Mitte Oktober begründete Vonovia den Erwerb der Kaufoption damit, dass die Immobilienbranche kein Interesse an einer instabilen ADLER Group hat. So hatte der Konzern eigenen Angaben zufolge auch zusammen mit involvierten Banken einen Kredit an Aggregate zu marktüblichen Konditionen gewährt. Das Kreditvolumen soll sich im niedrigen dreistelligen Millionen-Euro-Bereich bewegen.

/zb/stk

DÜSSELDORF (dpa-AFX)