S IMMO hält Kurs stetiger Gewinnsteigerung

Zwei Drittel der Investitionen sind in Deutschland geplant. Finanzieren kann man sich derzeit so günstig wie nie. 2014 steigerte die S IMMO den Gewinn primär durch Aufwertungen. Mittelfristig, innerhalb von vier Jahren, soll das Portfolio der S IMMO von derzeit 1,7 Milliarden auf 2,4 Milliarden Euro wachsen, von den zusätzlich 700 Mio. Euro sollen zwei Drittel in Deutschland investiert werden, der Rest je nach Gelegenheit in den übrigen Märkten, etwa in Wien, Bukarest, Budapest oder auch Bratislava, wurde am Mittwoch im Bilanzpressegespräch erklärt. Allein für heuer ist ein Investitionsvolumen von etwa 180 Mio. Euro geplant, dem jedoch auch Abverkäufe von 50 Mio. Euro gegenüber stehen sollen. Vom heurigen Veräußerungsvolumen ist schon mehr als die Hälfte durch den Verkauf des "Hotel Zwei" in Wien mit 244 Zimmern und sieben Suiten im Jänner (an Deka) erledigt. Faktisch muss die S IMMO jährlich für 200 bis 250 Mio. Euro dazukaufen, um trotz der Desinvestments stark wachsen zu können. Insgesamt sei man im Gegensatz zu früher vom Verkäufer zum Käufer geworden.

Berlin bleibe eine boomende Stadt, der Zuzug sei ungebrochen, von Menschen wie auch digital orientierten Unternehmen, zudem gebe es dort immer mehr Ein-Personen-Haushalte - deshalb wachse der Bedarf an Wohnraum weiter und es gebe auch noch günstige Chancen bei Gewerbe-Immobilien, begründeten Vorstandschef Ernst Vejdovszky und Vorstandsdirektor Friedrich Wachernig die dortige "Ankauf-Offensive" der s Immo. Heuer habe man in Deutschland bereits vier Gewerbeimmos mit 35.000 m2 Nutz- bzw. über 90.000 m2 Grundfläche erworben - wegen der noch niedrigen Mieten sei auch Leipzig interessant. In Berlin habe die s Immo bereits mehr Mitarbeiter als in Wien.

In Berlin lägen Neubaumieten schon deutlich über 12 Euro je m2 und Monat. Zudem gebe es noch Spielraum und entsprechendes Potenzial auch für die s Immo durch die erst 15 Prozent betragende Eigentumsquote. In Wien sei im Highend bei Eigentum der Plafonds erreicht, verwies Wachernig auf Toppreise von 25.000 Euro/m2 und das ausbleibende russische Kapital. In Berlin würden die Toppreise dagegen erst 10.000 bis 15.000 Euro/m2 betragen.

"Diversifizieren, unterschiedliche Nutzungsarten und verschiedene Regionen", umriss Vejdovszky die Strategie der s Immo, "denn unsere 22.000 Privataktionäre haben kein großes Interesse an Abenteuern". Mit VIG und Erste Group, die je 10 Prozent halten, gebe es "sehr wichtige und stabile" Kernaktionäre, die auch nicht ans Verkaufen denken würden, relativierte der Vorstandschef frühere Aussagen, wonach die s Immo ein Übernahmekandidat sei. Mergers & Acquisitions seien derzeit einfach in Mode, wiewohl nicht alle M&As die geplanten Synergien gehoben hätten, so Wachernig. Ein Zusammengehen von CA Immo und s Immo dagegen hätte für beide Sinn gemacht, meinte er. Die Bank Austria hat ja vorigen Herbst ihr 16,35-Prozent-Paket an der CA Immo auf den Markt geworfen, das dann für 295 Mio. Euro an die zypriotische O1 Group des russischen Geschäftsmanns Boris Mints gegangen ist. Die s Immo hatte sich an dem Verkaufsprozess beteiligt, war aber nicht zum Zug gekommen.

Bei gut einer Milliarde Finanzierungsvolumen kann sich die s Immo durch den Ablauf älterer Zinsabsicherungen (Swaps) und Kredite einiges ersparen, was den Gewinnen zugute komme, so Vejdovszky. Die Costs of Funding werde man von 4,76 Prozent (Ende 2014) mittelfristig auf 3 1/2 Prozent senken. Aktuellste Neufinanzierungen würden nur noch 90 Basispunkte kosten, nach noch 200 oder 175 BP vor zwei Jahren.

2014 hat die s Immo mehr Gewinn erzielt - freilich hauptsächlich durch Aufwertungen von Immobilien - und erhöht daraufhin die Dividende auf 0,24 Euro je Aktie, nach 0,20 Euro. Das EBITDA gab auf 89,8 (100,9) Mio. Euro nach, erst ein positives Ergebnis aus der Immo-Bewertung von 56,6 (6,9) Mio. Euro ermöglichte letztlich den Anstieg des Jahresüberschusses um 20,6 Prozent auf 33,8 (28,1) Mio. Euro. Der Jahresüberschuss soll weiter klettern, "und wenn die Ergebnisse steigen, kann man auch jedes Mal über eine Anhebung der Dividende nachdenken", meinte der Vorstandschef: "Wir sind für 2015 mehr als zuversichtlich, eigentlich auch für 2016." Das Ergebnis aus der Immo-Neubewertung war bei der s Immo im Vorjahr in allen Regionen positiv, 2013 hatte es etwa in Ungarn noch ein größeres Minus gegeben. Vejdovszky hofft, dass die 190 Mio. Euro an Ost-Abschreibungen der letzten Jahre weitgehend wieder aufgeholt werden können; zumindest sprächen der Markt und die Zinsen dafür.

Die Mieterlöse sanken 2014 leicht von 116,7 auf 111,8 Mio. Euro, zum Rückgang kam es durch die Abgabe vermieteter Flächen infolge von Immo-Verkäufen. Das Bruttoergebnis aus der Hotelbewirtschaftung stieg auf 10,8 Mio. Euro, nach 10,5 Mio. Euro. Verkauft wurden im Vorjahr sechs Objekte mit einem Erlös aus der Veräußerung von 51,6 Mio. Euro (2013: 128,1 Mio. Euro). Im Ergebnis aus der Veräußerung schlug sich das kaum nieder, da laut IFRS voraussichtliche Verkaufspreise schon früher in die Bilanz eingestellt werden müssen, so Vejdovszky.

Das Betriebsergebnis (EBIT) verbesserte sich stark auf 138,7 (95,8) Mio. Euro, doch war der Finanzierungsaufwand diesmal mit 73,1 (53,9) Mio. Euro deutlich höher, was das Vorsteuerergebnis (EBT) "nur" auf 59,5 (32,6) Mio. Euro wachsen ließ. Grund für den höheren Finanzierungsaufwand war laut Vorstandschef ein Einmaleffekt, da bisher gegen das Eigenkapital gebuchte Derivate in die G+V genommen werden mussten. Der Buchaufwand von 12 Mio. Euro werde sich in den nächsten Jahren aber als Buchertrag wiederfinden, so Vejdovszky. An Ertragssteuern sind 25,7 (4,6) Mio. Euro genannt, tatsächlich zahle man aber nur 4 Mio. Euro; der hohe Gesamtbetrag ergebe sich aus buchhalterischen IFRS-Erfordernissen, "latente Steuern, die wir hoffentlich nie zahlen müssen".

Ende 2014 verfügte die s Immo über 203 Bestandsobjekte mit 1,2 Mio. m2 Gesamt-Nutzfläche. Das Portfolio mit 91,1 Prozent Vermietungsgrad warf 6,9 Prozent Brutto-Mietrendite ab. Von den 1,76 Mrd. Euro an Buchwerten entfielen 40,3 Prozent auf Büros, 25,8 Prozent auf Geschäfte, 20,2 Prozent auf Wohnen und 13,7 Prozent auf Hotels (etwa die von der s Immo in Wien und Budapest gemanagten Marriott-Hotels). Nach Regionen entfielen 32,4 Prozent der Buchwerte auf Österreich, 26,1 Prozent auf Deutschland, 22,0 Prozent auf SEE und 19,5 Prozent auf CEE.

Vejdovszky geht davon aus, dass sich der Abschlag des Aktienkurses im Vergleich zum Buchwert wie in Deutschland auch bei den heimischen Immo-Unternehmen und auch bei der s Immo verringern wird. Die Kurse würden am NAV oder über dem NAV zu liegen kommen. Per Ende 2014 lag der Net Asset Value (NAV) der s Immo nach den Kriterien der EPRA (European Public Real Estate Association) bei 10,63 Euro/Aktie und der Buchwert bei 8,31 Euro/Aktie. Zu Mittag lagen die Titel mit 8,223 Euro um 1,52 Prozent höher, während der Gesamtmarkt nur leicht im Plus lag.

sp/ivn