DGAP-News: Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland Q3 2016

Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland Q3 2016

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Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland Q3

2016

06.10.2016 / 19:53

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06. Oktober 2016

Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland Q3 2016:

Umsatzplus bei alternativen Nutzungsarten - Preisrallye setzt sich weiter

fort

- Transaktionsvolumen geht um 18 % auf 32,5 Mrd. Euro zurück

- Starker Rückgang bei großvolumigen Transaktionen

- Hotels, Pflegeimmobilien und Logistik mit deutlichem Umsatzplus

- Erneut rückläufige Renditen, weitere Renditekompression getrieben von

Mietwachstum

Das Transaktionsvolumen deutscher Gewerbeimmobilien summierte sich in den

ersten drei Quartalen 2016 auf etwa 32,5 Mrd. Euro - ein Rückgang von 18 %

gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres. "Trotz des rückläufigen

Volumens handelt es sich um das zweithöchste Neun-Monats-Ergebnis seit dem

Jahr 2007, so dass bislang von einem umsatzstarken Jahr am deutschen

Gewerbeinvestmentmarkt gesprochen werden kann. Die Nachfrage ist weiterhin

sehr hoch", so Marcus Lemli, CEO von Savills Germany.

Besonders stark rückläufig war im bisherigen Jahresverlauf die Zahl an

großvolumigen Transaktionen. Waren es in den ersten neun Monaten des Jahres

2015 noch 80 Verkäufe mit Kaufpreisen von über 100 Mio. Euro, ging deren

Zahl im bisherigen Jahresverlauf auf 61 zurück.

Während Umsatzrückgänge vor allem auf die Nutzungsarten Büro (- 15 %) und

Einzelhandel (- 46 %) entfielen, konnten Hotels (+ 47 %) sowie Logistik-

und Industrieimmobilien (+ 17 %) deutliche Umsatzanstiege verzeichnen.

Einen bemerkenswerten Boom erlebt auch der Markt für Pflegeheime - im

bisherigen Jahresverlauf flossen fast 2,3 Mrd. Euro in das Segment und

damit mehr als in den vergangenen fünf Jahren zusammen (2,2 Mrd. Euro).

"Der Investmentzyklus ist bereits fortgeschritten und folglich rückt die

Einkommenskomponente eines Investments gegenüber der

Wertsteigerungskomponente stärker in den Fokus. Immer mehr Investoren

schauen sich deshalb auch Objekte jenseits von Büro- und Handelsimmobilien

an, die stabile Cash-Flows bieten", berichtet Matthias Pink, Director und

Head of Research bei Savills Germany.

Die Spitzenrenditen für Büroobjekte und Geschäftshäuser sind im 3. Quartal

nochmals auf 3,8 % bzw. 3,6 % im Durchschnitt der Top-7-Standorte gefallen

und lagen damit jeweils ca. 100 Basispunkte unter ihrem 10-jährigen

Durchschnitt. "Eine weitere nennenswerte Renditekompression erwarten wir

nur noch dort, wo die Investoren mit Mietwachstum rechnen. Das gilt

beispielsweise für Büroimmobilien in Berlin und München sowie für

Logistikimmobilien in den großen Ballungsräumen", erläutert Lemli.

Angesichts weiterhin extrem niedriger Zinsen sowie günstigen

wirtschaftlichen Rahmenbedingungen dürfte weiterhin überdurchschnittlich

viel Geld nach Anlagemöglichkeiten am deutschen Immobilienmarkt suchen.

Aufgrund der Angebotsknappheit wird das Transaktionsvolumen den

Vorjahreswert jedoch höchstwahrscheinlich verfehlen. "Wir rechnen für das

Gesamtjahr mit einem Transaktionsvolumen von bis zu 50 Mrd. Euro", so Pink.

Berlin: Dynamischer Vermietungsmarkt forciert Geschehen am Investmentmarkt

- Transaktionsvolumen von 3,4 Mrd. Euro (- 30 % ggü. Q1-Q3 2015)

- Berlin ist der dynamischste deutsche Immobilienmarkt

- auch in B-Lagen fallen die Renditen

Berliner Gewerbeimmobilien sind bei in- und ausländischen Investoren

unverändert stark nachgefragt. Ein wesentlicher Treiber ist die - aus der

Eigentümerperspektive - gute Situation an den Vermietungsmärkten.

Angesichts der enorm hohen Nutzernachfrage auf der einen und des schmalen

Angebots auf der anderen Seite, werden die Mieten weiter steigen.

"Zunehmend müssen Mieter im Bürosegment Gebote für Flächen abgeben",

illustriert Steffen Pulvermacher die Zuspitzung am Markt. Pulvermacher ist

Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in

Berlin. "Die Investoren preisen dieses Mietsteigerungspotenzial in ihre

Kalkulationen ein."

Berlin ist aus Investorensicht jedoch nicht nur der dynamischste deutsche

Markt sondern - aufgrund der diversifizierten Branchenstruktur und

positiver Entwicklungsprognosen - zugleich auch ein sicherer Hafen für

Investitionen. Diese Synergie äußert sich in weiter fallenden Renditen,

zunehmend auch in aufstrebenden B-Lagen, wie zum Beispiel Charlottenburg.

Dass das diesjährige Transaktionsvolumen trotzdem hinter dem

Vorjahresergebnis zurückbleibt, ist lediglich dem geringen Angebot

geschuldet. Mit Blick auf die gut gefüllte Dealpipeline, erwarten wir

jedoch eine schwungvolle Jahresendrallye.

Düsseldorf: Investmentmarkt weiterhin in sehr guter Verfassung, doch

Großdeals fehlen

- Transaktionsvolumen von 1,3 Mrd. Euro (- 35 % ggü. Q1-Q3 2015)

- Käufer nehmen deutlich sinkende Core-Renditen in Kauf

- Im Teilmarkt Kennedydamm kündigt sich ein Wandel an

Das Düsseldorfer Transaktionsvolumen lag in den ersten drei Quartalen um 35

% unter dem entsprechenden Vorjahreswert. Ursächlich ist das Fehlen von

Großverkäufen. So fiel die durchschnittliche Dealgröße von 26 Mio. Euro im

Jahr 2015 auf lediglich knapp 21 Mio. Euro im bisherigen Jahresverlauf. Die

Nachfrage seitens der Investoren hingegen ist ungebrochen

Stark nachgefragt sind nach wie vor primär Core-Immobilien, die jedoch ein

rares Gut bleiben. "Sobald eines der begehrten Objekte - etwa an der

Königsallee - auf den Markt kommt, gehen die Käufer mit ihren Geboten

deutlich weiter, als noch vor einem Jahr", erklärt Stefan Mellies, Director

und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Düsseldorf.

Der Teilmarkt Kennedydamm dürfte perspektivisch einen gewissen Wandel

erfahren. Mit dem Umzug von L'Oréal innerhalb des Kennedydamm in einen

Neubau und dem Wegzug von Trivago werden Ende 2017 und 2018 Flächen auf den

Markt kommen, die die Konkurrenzsituation für Vermieter verändern werden.

Im Zuge dieser Veränderungen dürften sich auch für Investoren einige

interessante Optionen ergeben.

Frankfurt: Deutlicher Umsatzrückgang - trotz absehbarer Jahresendrallye

- Transaktionsvolumen von 2,9 Mrd. Euro (- 29 % ggü. Q1-Q3 2015)

- Fast alle Akteure sehr preisaggressiv

- Mertonviertel erfährt zunehmende Aufmerksamkeit

Der Frankfurter Gewerbeinvestmentmarkt blickt angesichts eines

Transaktionsvolumens von mehr als 2,9 Mrd. Euro (- 29 % ggü. Q1-Q3 2015)

auf ein bisher recht verhaltenes Jahr zurück. "Da jedoch viele

Transaktionen gut vorbereitet auf den Abschluss warten, spricht vieles für

eine ausgeprägte Jahresendrallye", erwartet Jürgen Schmid, Director und bei

Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Frankfurt. "Trotzdem

dürfte das Vorjahresergebnis deutlich verfehlt werden."

Der wachsende Liquiditätsdruck macht mittlerweile nahezu alle Akteure sehr

preisaggressiv. Wer im diesem Marktumfeld nach Objekten zur langfristigen

Kapitalabsicherung sucht, muss bereit sein, für deutlich unter 5 % Rendite

einzukaufen, um zum Zuge zu kommen.

Lagen mit Entwicklungspotenzial rücken deshalb verstärkt in den Fokus.

"Nach Niederrad erfährt nun das Mertonviertel ein zunehmendes Interesse von

Mietern und Investoren - nach Jahren der Stagnation", beobachtet Schmid.

Signifikante Mietabschlüsse sind etwa vom Land Hessen oder von Goldbeck Süd

erfolgt. Zudem schafft die Nähe zum Universitätscampus Riedberg aus

Perspektive einiger Investoren Potenzial für Umnutzungen und Aufwertungen.

Hamburg: Mangel führt zu Ausweichbewegungen in Nebenlagen

- Transaktionsvolumen von 2,8 Mrd. Euro (- 15 % ggü. Q1-Q3 2015)

- Eigentümer von Core-Objekte sehen weiter von Verkäufen ab

- Entwicklung der Bürolage Elbbrücken absehbar

Die Nachfrage nach Hamburger Gewerbeimmobilien hat sich im bisherigen

Jahresverlauf weiter erhöht. Vor dem Hintergrund der von vielen

institutionellen Investoren beabsichtigten Erhöhung der Immobilienquoten

dürfte die Geldsumme, die nach Immobilien im krisenresistenten Hamburg

sucht, sogar weiter zunehmen. "Die Nachfrage übersteigt das Angebot bereits

jetzt bei Weitem", erläutert Sascha Hanekopf, Director und bei Savills

verantwortlich für das Investmentgeschäft in Hamburg, "auch weil viele

Core-Immobilien bereits an langfristige Bestandshalter veräußert wurden

oder sich im Besitz von Privatinvestoren befinden. Beide Gruppen sehen im

derzeitigen Zinsumfeld eher von Verkäufen ab, da es an attraktiven

Anlagealternativen mangelt."

Zwar sind immer mehr Investoren auch zum Erwerb von Projektentwicklungen

bereit, aber auch hier ist das verfügbare Angebot relativ überschaubar. So

weichen viele Projektentwickler auf die Revitalisierung von

Bestandsimmobilien aus. Besonders im Bereich der Altstadt zwischen City und

Hafencity häufen sich die Aktivitäten.

"Ausweichstandorte für die City sind weiterhin die HafenCity oder die City

Süd. In der Hafencity rückt die Entwicklung der Bürolage Elbbrückenquartier

näher", so Hanekopf und ergänzt: "Eher opportunistische Käufer zeigen ein

immer stärkeres Interesse an Lagen wie der City Nord oder auch Bahrenfeld".

Köln: Kaum große Immobilien am Markt

- Transaktionsvolumen von 1,1 Mrd. Euro (- 10 % ggü. Q1-Q3 2015)

- vier Objekte zu je über 40 Mio. Euro am Markt

- Angebot verknappt sich weiter

Aufgrund des Verkaufs des Zurich-Sitzes konnte der Kölner

Gewerbeinvestmentmarkt fast an das Vorjahresergebnis anknüpfen (- 10 % ggü.

Q1-Q3 2015). Abgesehen von diesem Ausnahmedeal zeigt sich der Kölner Markt

jedoch weiterhin sehr kleinteilig. "Diese kleinteilige Struktur macht es

für viele institutionelle Immobilieninvestoren schwer, in Köln adäquate

Produkte zu finden", erläutert Panajotis Aspiotis, Managing Director und

Head of Düsseldorf und Köln bei Savills. "Sie suchen in der Regel Objekte

ab dem mittleren zweistelligen Millionenbetrag. Gleichzeitig ist die

Konkurrenz durch lokal agierende Akteure vergleichsweise groß."

Eine signifikante Änderung der Marktsituation zeichnet sich nicht ab.

Derzeit befinden sich einige Objekte mit einem Volumen von zum Teil jeweils

deutlich über 40 Mio. Euro in Verkaufsprozessen, so dass mit einem

durchschnittlichen Ergebnis im 4. Quartal zu rechnen ist. Darüber hinaus

sind aktuell kaum großvolumige Produkte absehbar. Aspiotis: "Daher wird

sich die Angebotsknappheit am Kölner Markt mittelfristig verschärfen - zu

Ungunsten des Transaktionsvolumens."

München: Käufer suchen in Randlagen und im Umland

- Transaktionsvolumen von 3,2 Mrd. Euro (- 19 % ggü. Q1-Q3 2015)

- mit Unterföhring, Heimstetten oder Unterschleißheim rückt die

Peripherie in den Fokus

- weiterhin geringe Neubautätigkeit

Münchener Gewerbeimmobilien sind für viele Investoren weiter äußerst

attraktiv. Aufgrund ihrer positiven Wachstumsperspektiven und der

hervorragenden wirtschaftlichen Rahmendaten gilt die bayerische

Landeshauptstadt als Inbegriff des sicheren Hafens in Deutschland. Die

Folge: langfristig agierende Bestandshalter haben sich bereits viele der

begehrten Core-Objekte gesichert und planen nicht, sie zu verkaufen.

"Da im Stadtzentrum jedoch nicht nur Investmentobjekte, sondern auch

Mietflächen rar sind, ziehen Nutzer zunehmend an den Stadtrand oder in das

Umland", berichtet Dr. Frank Urfer, Director und bei Savills verantwortlich

für das Investmentgeschäft in München und Stuttgart. "So lassen sich

inzwischen auch Objekte an Standorten wie Unterföhring, Heimstetten oder

Unterschleißheim gut und relativ schnell vermieten, weshalb diese Lagen

auch am Investmentmarkt eine sehr starke Nachfrage erfahren." Dies äußert

sich in fallenden Renditen (- 20 Bp. ggü. Vorquartal).

Aufgrund der sehr guten Situation am Vermietungsmarkt dürfte sich der

Bieterwettstreit um Objekte mit Mietsteigerungspotenzial oder gewissem

Leerstand weiter beschleunigen, auch weil die Neubautätigkeit gering

bleibt.

Stuttgart: Sehr hohe Nachfrage bei recht gutem Angebot

- Transaktionsvolumen von etwa 940 Mio. Euro (- 16 % ggü. Q1-Q3 2015)

- relativ gute Angebotssituation

- Vaihingen profitiert von Allianz und Daimler

Der Stuttgarter Gewerbeimmobilienmarkt ist weiter von einer außerordentlich

hohen Investmentaktivität gekennzeichnet. "Anders, als in den übrigen

Metropolen ist nicht nur die Nachfrage nach Gewerbeobjekten unverändert

hoch, sondern auch auf der Angebotsseite ist eine sehr hohe Aktivität zu

verzeichnen", erklärt Dr. Frank Urfer, Director und bei Savills

verantwortlich für das Investmentgeschäft in München und Stuttgart. "Daher

ist von einem sehr dynamischen vierten Quartal auszugehen."

Angesichts der niedrigen Renditen nutzen vor allem geschlossene Fonds die

jetzige Marktphase für einen Verkauf ihrer Objekte, während seitens

institutioneller Investoren Portfoliobereinigungen vorangetrieben werden.

Langfristig agierende Bestandshalter, wie etwa Versicherungen, Spezialfonds

oder auch Family Offices, sehen hingegen trotz des Renditetiefs nach wie

vor von Verkäufen ab, da Anlagealternativen insbesondere für Core-

Investments fehlen.

Perspektivisch erwartet Dr. Urfer eine zunehmende Dynamik am

Investmentmarkt in Vaihingen, da der Standort durch die Büroprojekte der

Allianz sowie Daimler eine deutliche Aufwertung erfahren wird. Aber auch

Mischnutzungsprojekte wie der Eiermann-Campus dürften die Nachfrage bei

Mietern und Investoren weiter erhöhen.

Weitere Informationen sowie den aktuellen Marktüberblick

Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland Q3 2016 erhalten Sie kostenlos auf

unserer Homepage: www.savills.de

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06.10.2016 Veröffentlichung einer Corporate News/Finanznachricht,

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