Blockchain-Technologie und Kryptowährungen immer wichtiger im Immobilienmarkt

Gestartet sind Bitcoin & Co. als Nischenprodukt. Inzwischen sind Kryptowährungen ein Milliardenmarkt, auch wenn sie als komplette Alternative zum etablierten Fiat-Geldsystem in absehbarer Zeit wohl noch keine Rolle spielen dürften. Dennoch finden sich immer mehr Möglichkeiten, Kryptowährungen - und insbesondere die Blockchain-Technologie - in verschiedenen Wirtschaftssegmenten zu nutzen. Zahlreiche Möglichkeiten tun sich da vor allem in der Immobilienwirtschaft auf.

Vielversprechender Anwendungsfall: Tokenisierung

Eine der vielversprechendsten Anwendungsfälle von Blockchain-Technologie im Immobilienmarkt ist die Tokenisierung. Dabei wird ein Sachwert - in diesem Fall eine Immobilie - auf der Blockchain abgebildet und dort als digitaler Wert repräsentiert. Konkret kommen bei diesem Anwendungsfall NFTs ins Spiel, denn sie verbriefen den Besitzanspruch an der jeweiligen Immobilie.

Eine Tokenisierung ermöglicht die Aufteilung einer Immobilie in verschiedene virtuelle Token, die Papierzertifikate und Besitzurkunden ersetzen und die durch die Token-Besitzer gehandelt werden können. Investoren können ihren Teil-Besitz schnell und einfach erwerben und - etwa auf Sekundärmärkten - wieder verkaufen. Eine Tokenisierung ermöglicht also die Übertragung des Eigentumsrechtes auf einfachem Weg. Wer einen oder mehrere Immobilientoken besitzt, muss sich nicht von der gesamten Immobilie trennen, um liquide Mittel zu generieren, sondern kann einen beliebigen Anteil der Immobilie wieder verkaufen - die Transaktionskosten liegen in diesem Fall deutlich unter denen, die im Zusammenhang mit dem klassischen Immobilienverkauf anfallen.

Dadurch profitieren Token-Besitzer etwa anteilig von mit der Immobilie erzielten Kapitalerträgen, sie sind sozusagen Aktionäre der Immobilie, wie Investoren von Immobilienfonds oder börsennotierter Immobiliengesellschaften.

Die Tokenisierung macht den Handel mit Immobilien für potenzielle Investoren einfacher und günstiger. Dadurch wird auch die mögliche Zielgruppe größer - was sich wiederum positiv auf den Wert von Immobilien auswirken dürfte. Denn mit Immobilien-Token kann man perspektivisch nicht nur in ein bestimmtes Gebäude oder einen Immobilienkomplex investieren, auch die finanzielle Beteiligung an einer Stadt, einem Stadtteil, einem Dorf oder einer bestimmten Straße wären durch Tokenisierung möglich. Token-Besitzer könnten auf diesem Weg eine engere Bindung zum Investment aufbauen als etwa bei einem Immobilieninvestment in einem Immofonds.

Vereinfachung der Vertragsprozesse: Smart Contracts

Ein weiterer Anwendungsfall für Blockchain in der Immobilienbranche ist etwa die Nutzung von Smart Contracts. Diese digitalen Verträge, werden - anders als klassische Vertragsabschlüsse - in Code-Form auf einer Blockchain ausgeführt. Führend im Bereich der Smart Contracts ist die Ethereum-Blockchain, auch Cardano und Tezos bieten digitale Verträge auf ihren Plattformen an.

Insbesondere in der Immobilienwirtschaft, wo Vertragsabschlüsse häufig langwierig und kostenaufwändig sind, können Smart Contracts eine hilfreiche Alternative sein. Nicht nur lässt sich auf diesem Weg die Tokenisierung schnell durchführen, auch die Auszahlung von Kapitalerträgen von Token-Besitzern kann einfach und unkompliziert erfolgen. Zudem lassen sich über Smart Contracts auch etwa Miet- oder Kaufverträge digitalisieren, auch Versicherungen oder Facility-Management-Arbeiten könnten effizient und kostengünstig geregelt werden.

Dabei sind die Vertragsbedingungen maximal transparent und können in der Blockchain-Datenbank eingesehen werden. Das hat für Käufer und Bewerter einen elementaren Vorteil wie Christian Arnet, Manager bei Wüest Partner AG, in einem Beitrag für die Hochschule Luzern erklärt: "Die Daten sind in der Blockchain gespeichert und es wird ersichtlich, wann was gemacht wurde und wie die historische Vermietungs- und Sanierungssituation ausgesehen hat. Dadurch kann sich der Käufer und der Bewerter ein deutlich besseres Bild über den Wert der Immobilie machen und muss nicht auf die Aussagen des bisherigen Eigentümers vertrauen."

Zudem ermöglichen Smart Contracts Arnet zufolge auch eine teilweise Automatisierung, so dass zeitnah auf mögliche Ereignisse reagiert werden kann, die zum Zeitpunkt der Vertragserstellung noch nicht eingetreten sind. "Das heisst, trifft ein bestimmtes Ereignis ein, wird durch den Smart Contract der vereinbarte Vorgang in Bewegung gesetzt. Dadurch könnten zum Beispiel auch die im Mietvertrag geregelten Zahlungen automatisch durchgeführt und die Nebenkosten direkt weiterverrechnet werden. Ist das Gebäude mit dem Internet of Things (IoT) verbunden, kann dies alles automatisiert geschehen", so der Experte weiter.

Diese "intelligenten Verträge" ermöglichen also eine deutlich effizientere Form der Vertragsgestaltung und machen es überflüssig, dass Menschen die Vertragsbedingungen überwachen. Allerdings muss in diesem Zusammenhang erwähnt werden, dass Smart Contracts nachträglich nicht angepasst werden können, der Code ist unveränderlich auf der Blockchain hinterlegt.

Datenmanagement auf der Blockchain

Mit Blick auf effizientere Datenverarbeitung und -speicherung kann die Blockchain die Prozesse im Immobilienmarkt ebenfalls verbessern. So können nicht nur Netzwerkdaten transparent für die Teilnehmer in der Datenbank abgelegt werden, gleichzeitig trägt man auf diesem Weg auch dem Problem fehlender Redundanz und Sicherheitsaspekten Rechnung.

Daten lagern dann in einem dezentralen Netz statt bei Cloudanbietern oder auf lokalen Servern.

Blockchain mit Potenzial für die Immobilienwirtschaft

Blockchain-Dienste können in der Immobilienwirtschaft also durch eine Reihe von Möglichkeiten Anwendung finden. Dabei dürfte eine "Blockchainisierung" Prozesse vereinfachen und verschlanken und dabei helfen die gesamte Immobilienwertschöpfungskette völlig neu zu denken. Um das volle Potenzial dieser Option zu heben, dürfte aber noch einige Zeit ins Land gehen, denn noch sind insbesondere die unterschiedlichen regulatorischen Voraussetzungen ein Problem, noch ist die Anwendung nicht massentauglich.

Fakt ist: Durch die starke Verflechtung der Immobilienwirtschaft mit zahlreichen anderen Wirtschaftszweigen dürften Blockchain-Anwendungen durchaus disruptiven Charakter besitzen - werden aber durch die zurückhaltende Haltung vieler Staaten ausgebremst. Erst mit der Einführung von CBDCs oder einer breiten Akzeptanz von Kryptowährungen macht eine Blockchainisierung der Immobilienwirtschaft auf breiter Ebene Sinn.

Redaktion finanzen.at