Warimpex 2017 mit bestem Ergebnis seit Börsengang 2007

"Nach dem guten Ergebnis im Vorjahr haben wird uns sehr genau überlegt, nicht eine hohe Dividende zu machen, die man in Zukunft wieder zurücknehmen muss, sondern eine Dividende, die wir auch in Zukunft wieder zahlen können", sagte Warimpex-CEO Franz Jurkowitsch am Donnerstag auf der Bilanzpressekonferenz in Wien. Der Nettovermögenswert der Gruppe habe sich um 26 Prozent auf 2,40 Euro pro Aktie erhöht.

Im Vorjahr konnten durch den Verkauf von praktisch der Hälfte des Immobilienportfolios an die thailändische U City-Gruppe für rund 180 Mio. Euro rund 20 Mio. Stille Reserven locker gemacht werden. Der Netto-Cashflow hat 12,5 Mio. Euro betragen. Zusammen mit einem besseren Bewertungsergebnis - dieses stieg um fast 400 Prozent von 4,3 auf 21,1 Mio. Euro - führte diese zu einem Rekordgewinn von 40,5 Mio. Euro, ein Plus von 77 Prozent. Nach vorläufigen Zahlen wurden 41,5 Mio. erwartet. Die Differenz sei darauf zurückzuführen, dass die Wirtschaftsprüfer das Russland-Portfolio nach der Verlängerung der Russland-Sanktionen per Anfang April neu bewertet haben.

"Wir werden sicher heuer auch den einen oder anderen Verkauf machen. Und es gibt auch eine Pipeline für die Zukunft", so Jurkowitsch. Die Größenordnung werde aber kleiner sein. Nachdem es vier oder fünf Jahre lang kaum Verkäufe gegeben habe, würde ein Fünftel des vorjährigen Volumens - also 4 bis 5 Mio. Euro - etwa einem normalen Jahr entsprechen. Das Geschäftsmodell sei jetzt generell stabiler, mit mehr Büros im Portfolio und damit stabilerem Cashflow aus den Mieteinnahmen.

Russland ist der wichtigste Markt für Warimpex. 2017 entfielen 35 Prozent des Immobilienportfolios und rund die Hälfte der Erlöse auf Russland. Von den Russland-Sanktionen sei man nur indirekt über den Rubelkurs betroffen. Alle Gebäude seien aber langfristig vermietet. Es gebe keine Mietausfälle, ganz im Gegenteil - sehr pünktlich zahlende Mieter.

Die Verluste aus der Rubel-Abwertung haben sich laut Finanzvorstand Daniel Folian bei den Mieteinnahmen "in Grenzen gehalten". Der Rubel sei aber sehr volatil. Andererseits seien die Mieten in Russland sehr hoch und würden beim Kurs von 75 Rubel je Euro mit umgerechnet 30 Euro noch um 5 Euro über den Spitzenbüromieten in Wien liegen.

Anfang April, durch die neuen Sanktionen, habe der Rubel um rund 10 Prozent abgewertet, die Mieterlöse in Euro seien also um 10 Prozent gefallen. "Vielleicht stabilisiert sich das wieder im zweiten Halbjahr", so Folian. Andererseits seien die jährlichen Inflationsanpassungen auch wesentlich größer als in den reicheren Märkten. Ein Teil werde also durch Inflationsanpassungen aufgefangen. In den kommenden Jahren werde sich die Abhängigkeit vom russischen Markt insoferne verringern, als in Polen mehrere Entwicklungsprojekte fertiggestellt werden.

Zum Spitzenergebnis beitragen habe im Vorjahr generell das verbesserte Wirtschaftsklima in Osteuropa, so Jurkowitsch. Diese Verbesserung habe sich auch in der Immobilienwirtschaft und der Hotellerie widergespiegelt.

Die Strategie von Warimpex bestehe darin, Grundstücke und Immobilien zu kaufen, und diese zu entwickeln. Dafür gebe es ein eigenes Team. Ein bestimmte Menge davon werde für schlechte Zeiten gehalten. Das habe man aus der Lehman-Krise gelernt, als viele Immobiliengesellschaften in Schwierigkeiten geraten seien.

Ziel sei, den aus dem Verkauf der Hotels im Vorjahr erzielten operativen Netto-Cashflow von 12,5 Mio. Euro durch die neuen Entwicklungsprojekte wieder - zusätzlich zum bestehenden Cashflow - zu erreichen und darüber hinaus zu wachsen, ohne dass die Verschuldung zunimmt. "Wir sind auf gutem Weg, dieses Ziel im ersten Halbjahr nächsten Jahres zu erreichen, alleine aufgrund von zwei Fertigstellungen", so Jurkowitsch.

41 Prozent des Immobilienbestandes sind Büroimmobilien (Wert: 84 Mio. Euro), 31 Prozent Hotels (62 Mio. Euro) und 29 Prozent sind Entwicklungsprojekte (57 Mio. Euro). 35 Prozent des Bestandes entfällt auf Russland (71 Mio. Euro), vor Polen (57 Mio./28 Prozent), Frankreich (47 Mio./23 Prozent) und Ungarn (28 Mio./14 Prozent). In einem Jahr, nach Fertigstellung der Entwicklungsprojekte, werde Polen wertmäßig deutlich zulegen.

Das größte Entwicklungsprojekt ist derzeit die Airportcity in St. Petersburg, dessen erster Teil im Mai fertiggestellt und übergeben werden soll, teilweise im Joint Venture mit der CA Immo. Das gesamte Potenzial am Standort liegt bei 150.000 Quadratmeter Bürofläche. Weitere größere Bürogebäude werden in Polen in Lodz (Ogrodowa Office, 27.400 m2 Bürofläche), Krakau (Mogilska 43/12.000 m2 und Chopin Office, 21.000 m2) und im aufstrebenden Bialystok (73.000 m2, Planungsstadium) errichtet bzw. entwickelt. Zugekauft wurde zudem in Krakau (Mogilska 41) und Budapest (B52).

Durch die Hotelverkäufe verringerten sich die Erlöse im Vorjahr um 32 Prozent von 62,2 auf 42,4 Mio. Euro. Dagegen verbesserte das EBITDA um 57 Prozent von 21,5 auf 33,6 Mio. und das EBIT um 113 Prozent von 25,7 auf 54,7 Prozent, so der seit Jahresbeginn neue Finanzvorstand Daniel Folian.

Der Jahresüberschuss stieg um 77 Prozent von 22,9 auf 40,5 Mio. Euro. Rund 20 Mio. Euro trugen alleine die Hotelverkäufe dazu bei, der Rest kam aus höheren Immobilienbewertungen, die mit einem Plus von 392 Prozent von 4,3 auf 21,2 Mio. Euro ausgewiesen werden. Zugleich konnte die Verschuldung um 133 Mio. Euro gesenkt und die Eigenkapitalquote um 20 Prozentpunkte auf 32 Prozent erhöht werden.

(Schluss) ggr/rf

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