S IMMO-Aktie schafft knappes Plus trotz Gewinnrückgang 2017

"Wir hatten im Vorjahr ein Bewertungsergebnis von 194 Mio. Euro", so Vejdovszky unter Verweis auf 2016. Im abgelaufenen Geschäftsjahr belief es sich nur auf "auch sehr erfreuliche" 127 Mio. Euro. An der Wiener Börse gab der Kurs der S-IMMO-Aktie daraufhin zunächst gegen den Trend nach und fiel zeitweise um rund 1 Prozent. Zum Handelsschluss schaffte das Papier jedoch ein winziges Plus von 0,12 Prozent auf 16,50 Euro. Auch damit blieb sie jedoch weit hinter dem Gesamtmarkt zurück.

Das Konzernergebnis sei 2017 dennoch das zweitbeste der Unternehmensgeschichte gewesen. 2015 hatte sich der Jahresüberschuss auf 77,3 Mio. Euro belaufen, 2014 auf nur 33,8 Mio. Euro.

Beim Ergebnis aus der Immobilienbewertung stammen rund 70 Mio. Euro von den Immobilien in Deutschland, 37 Mio. Euro aus Österreich und rund 20 Mio. Euro aus dem osteuropäischen Raum - aus Tschechien, Ungarn, der Slowakei, Rumänien und Kroatien.

Die Erlöse der S IMMO sanken 2017 gegenüber 2016 von 198,8 auf 191,4 Mio. Euro - der Großteil davon entfiel auf die Mieterlöse, die sich von 118,2 auf 112 Mio. Euro verringerten. "Klar, wenn man um 700 Millionen Immobilien verkauft, müssen auch die Mieterträge runtergehen", so der S-IMMO-Chef. Die Mieten hätten aber im Schnitt um 4,2 Prozent angehoben werden können. Und auch die Hotelbewirtschaftung laufe "sehr gut". Die S IMMO betreibt zum Beispiel ein Marriott-Hotel in Wien.

Der Gewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) sank von 92,5 auf 89,6 Mio. Euro, das operative Ergebnis (EBIT) von 278,7 auf 208,1 Mio. Euro. "Natürlich ist das EBIT beeinträchtigt durch den hohen Anteil am Verkauf", so Vejdovszky.

Der Gewinn je Aktie (EPS) ging von 2,98 auf 1,97 Euro zurück. Die in der Immobilienbranche wesentliche Kennzahl FFO I, die den Cash-Überschuss (nach Zinsen und Steuern), also was in der Kasse am Ende des Jahres überbleibt, abbildet, erhöhte sich von 40,1 auf 42,7 Mio. Euro. Der Nettovermögenswert, EPRA Net Asset Value (NAV), je Aktie verbesserte sich von 14,62 auf 17,63 Euro. "Das heißt, wir sind noch nicht dort, wo wir nach einer fairen Bewertung sein sollten", sagte der Firmenchef. Der Buchwert je Aktie stieg von 12,02 auf 14,21 Euro.

Die S IMMO verkaufte im Jahr 2017 die Bürogebäude Hoch Zwei und Plus Zwei in Wien, das Einkaufszentrum Serdika Center mit der dazugehörigen Büroimmobilie in Sofia, zwei Liegenschaften in Berlin sowie ein Grundstück in Österreich. Die Immobiliengesellschaft kaufte deutsche Objekte mit einem Transaktionsvolumen von rund 64 Mio. Euro. Abseits der direkten Immobilien-Investments hat die S IMMO im vergangenen Jahr auch Aktien der beiden anderen heimischen Immobiliengesellschaften CA Immo und IMMOFINANZ erworben. Das S-IMMO-Management sieht bei beiden Unternehmen "großes Potenzial". Zu Gerüchten, die drei börsenotierten Firmen S IMMO, IMMOFINANZ und CA Immo unter ein Dach bringen zu wollen, sagte Vejdovszky Ende März: "Es ist immer eine Frage, was die Aktionäre wollen."

S IMMO verkaufte 2017 Immobilien im Wert von 470 Mio. Euro

Die börsennotierte S IMMO hat in den vergangenen beiden Jahren den Verkauf von Immobilien aus ihrem Bestand forciert. "Wir haben um 700 Mio. Euro Immobilien verkauft", sagte Unternehmenschef Ernst Vejdovszky heute, Donnerstag, bei der Bilanzpressekonferenz. 2017 war das Volumen mit 470 Mio. Euro mehr als doppelt so hoch wie 2016 mit 230 Mio. Euro.

"Wir sind kein Immobilienmuseum, sondern wir verkaufen auch, wenn der Zyklus entsprechend da ist - da sind wir sehr flexibel und sehr schnell", betonte S-IMMO-Vorstand Friedrich Wachernig. 2018 geht es aber nicht in der Dimension der beiden Vorjahre weiter: "Wir haben das Verkaufsprogramm eher erledigt - es wird nur einige eher opportunistische Verkäufe geben", so Vejdovszky. Es werden also nur besonders lukrative oder verlockende Deals abgewickelt.

"Ich glaube, die Märkte sind einfach sehr bewegt und spannend - das bezieht sich sowohl auf die Immobilienmärkte als auch auf die Märkte für Unternehmensbeteiligungen", fasste Vejdovszky die Lage der Branche zusammen. Man könne generell sagen, "wir sind in einer relativ hohen Phase der Märkte", sagte er mit Bezug auf die Immobilienpreise. Folglich werde man eher verkaufen als einkaufen. Potenzial nach oben sieht der S-IMMO-Chef noch in den CEE-Märkten und teilweise in Deutschland, hier vor allem in ostdeutschen Städten wie Leipzig, Rostock, Magdeburg, Erfurt; aber auch in Kiel und Bremen.

"Die Idee war, am Gewinn-Realisieren - das haben wir getan - ist noch kein Unternehmen zugrunde gegangen", erklärte Vejdovszky das extrem hohe Veräußerungsvolumen im abgelaufenen Jahr. Dann stelle sich die Frage: "Was macht man mit dem Geld - und 700 Millionen sind eine Menge Geld." Die S IMMO habe sich bemüht, Assets zu kaufen, die mehr Ertragspotenzial böten als das, was sie verkauft habe. Das seien im Wesentlichen Immobilien bzw. Grundstücke in deutschen Landeshauptstädten, wo es aber auch schon deutlich teurer geworden ist, Investitionen in bereits bestehende eigene Projekte und Aktienkäufe gewesen. "Wir haben Aktien der IMMOFINANZ und der CA Immo gekauft - zu einem Preis unter dem inneren Wert", so der S-IMMO-Chef.

Auf dem Immobilienmarkt sei jetzt die Zeit für Mergers und Acquisitions (M&A). "Seitdem bekannt wurde, dass wir auch Aktien an unseren 'Peers' kaufen, ist das Interesse an uns gestiegen", konstatierte Vejdovszky.

Zu den hartnäckigen Mediengerüchten über eine Fusion der drei großen österreichischen Immobilienkonzerne IMMOFINANZ, CA Immo und S IMMO wollte sich Vejdovszky nicht äußern: "Ich kann zu derartigen Überlegungen keinen Kommentar abgeben; das wäre schlecht für eine Sache, falls es überhaupt eine Sache gibt." Die Frage, ob eine Dreier-Konsolidierung Sinn gäbe, bejahte der S-IMMO-Chef. Es gebe diesbezüglich aber keine Gespräche. "Aber denken darf man ja." Am Zugang zum Kapitalmarkt und zu den Finanzmärkten gebe es Synergien. Daneben werde es auch Kostensynergien geben. "Das ist noch ein sehr fernes Thema, wenn überhaupt", so Vejdovszky. "Das, was in der Zeitung gestanden ist, ist eine interessante Idee."

Der Markt sei jedenfalls "sehr bewegt" - der Immobilienentwickler conwert wurde vom deutschen Wohnungskonzern Vonovia übernommen, die Buwog ebenso und der internationale Fonds Starwood gibt ein Angebot für Aktien der CA Immo und der IMMOFINANZ.

Fakt ist: Die S IMMO hat sich schon mal an diesen beiden österreichischen Immo-Konzernen beteiligt - bei der CA Immo hat sie die Beteiligungsschwelle von 5 Prozent am 14. November 2017 überschritten, an der IMMOFINANZ jene von 10 Prozent am 27. Februar 2018. Ausschlaggebend dafür sei zum einen die Dividendenrendite von 3 Prozent gewesen, zum anderen "das Wertpotenzial, das wir sehen", sagte Vejdovszky heute. Zur IMMOFINANZ dürfe er nichts sagen, so Vejdovszky. "Ich sehe dort Potenzial", meinte er auf mehrmaliges Nachfragen knapp.

Auf dem Immobilienmarkt, der sich offenbar in einem massiven Umbruch befindet, könnte in Sachen S IMMO noch ein weiterer namhafter Player verstärkt ins Spiel kommen: Die Signa-Holding rund um den Tiroler Investor Rene Benko. "Die Signa ist derzeit bei uns noch überhaupt kein Investor", meinte Vejdovszky auf eine entsprechende Frage hin. Und dann weiter: "Wir sehen es durchaus als Kompliment, dass so erfolgreiche Investoren wie Herr Pecik und Herr Benko S-IMMO-Anteile kaufen - bisher hatte ich eine Bank als Kernaktionär, jetzt habe ich Industrielle."

Der Geschäftsmann Ronny Pecik bzw. seine RPR Privatstiftung hält direkt und indirekt (über ein Signa-Konstrukt) bereits 21,86 Prozent an der S IMMO - er hatte von der Erste Group deren Aktienpaket von rund 10 Prozent und von der Anadoria Ltd des russischen Oligarchen Roman Abramovich rund 11 Prozent erworben.

Und seit Ende Dezember hat Rene Benko mit seiner Signa bei der S IMMO den Fuß in der Tür. Er fixierte einen Deal mit dem Investor Pecik, der ihn dazu berechtigt, sich bis Ende 2019 dessen 21,86 Prozent einzuverleiben. "Hier gibt es mit der Signa-Holding eine gegenseitige Put-und-Call-Option", erklärte der S-IMMO-Chef.

Wie berichtet könnte zudem auch demnächst der Anteil der Vienna-Insurance-Group-Tochter s Versicherung an der S IMMO zum Verkauf stehen - die Beteiligung umfasst 10,22 Prozent der Aktien. 67,92 Prozent der S-IMMO-Anteile befinden sich in Händen von institutionellen und privaten Investoren.

Das Immobilienvermögen der S IMMO beläuft sich laut Eigenangaben auf 1,8 Mrd. Euro. Das Portfolio umfasse 1,2 Millionen Quadratmeter; es besteht zu 27 Prozent aus Wohnimmobilien und zu 73 Prozent aus Gewerbeimmobilien, vor allem Büros. Die Mietrendite liege bei durchschnittlich 6,1 Prozent, der Vermietungsgrad bei knapp 95 Prozent.

(APA) cri/ivn