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Investmentmarkt bei gewerblich genutzten Immobilien in Deutschland

könnte 2018 Rekordmarke setzen - Bürovermietungsmarkt bleibt auf hohem

Niveau

Frankfurt (ots) - Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen

Immobilienmarkt steigt kontinuierlich seit 2010. 2018 könnte es mit

bis zu 60 Mrd. Euro zumindest für gewerblich genutzte Immobilien ein

neues Rekordjahr in Deutschland geben, eine Verdreifachung seit 2010.

Inklusive der Nutzungsklasse "Living" (Wohn-Portfolios, Mikro-Wohnen

und Pflegeimmobilien) könnte sich das Transaktionsvolumen auf bis zu

76 Mrd. Euro summieren. Der Bestwert aus dem Jahr 2015 (80,3 Mrd.

Euro) wird aber wohl nicht übertroffen werden.

"In einer Gemengelage aus höchst unterschiedlichen Szenarien muss

sich der Immobilienmarkt behaupten. Es gibt einige gute Gründe, warum

er dies auch 2019 tun und die Nachfrage nach Immobilien hoch bleiben

wird. Wegen fehlender Alternativen entscheiden sich immer mehr

Investoren für eine Erhöhung ihrer Immobilienanlagequoten. Zahlreiche

Pensionsfonds und Versicherungen haben einen immensen Kapitaldruck

und bereits kleine Veränderungen in der Anlagestrategie haben enorme

quantitative Effekte auf den Immobilienmarkt", so Timo Tschammler,

CEO JLL Germany.

Tschammler weiter: "Ein Transaktionsvolumen für gewerblich

genutzte Immobilien in Höhe von bis zu 55 Mrd. Euro erscheint auch

2019 erreichbar, für Wohnportfolios könnten bis zu 15 Mrd. Euro

anfallen, so dass das Gesamtvolumen dann mit rund 70 Mrd. Euro etwa

10 % niedriger als 2018 ausfallen würde."

Investoren setzen auf Mietwachstum

In den sieben Immobilienhochburgen manifestieren sich die aktuell

starken Vermietungsmärkte sowie die Aussicht auf weitere

Mietsteigerungen im Zuge von Refurbishments oder dem Abvermieten von

Leerständen im Objekt als Grundlage der Investitionen. 2018 wird der

Anstieg der Mietpreise über die Big 7 hinweg 4,7 % betragen. Dabei

zeigen alle sieben Immobilienhochburgen einen Zuwachs. Spitzenreiter

sind Berlin (+10 %) und Stuttgart (+6,7 %). 2019 wird das Wachstum

mit verminderter Stärke (+2,3 %) anhalten.

"Investoren setzen angesichts der nachlassenden Renditekompression

vermehrt auf Mietwachstum, um ihre Renditeziele zu erreichen und

Wertsteigerungen generieren zu können. Auch deshalb sind

Value-Add-Objekte mit kurzfristig auslaufenden Mietverträgen oder

Objekte mit Leerstand aktuell begehrt. Hier lassen sich am ehesten

höhere Mieten durch Vertragsneuabschlüsse durchsetzen", so Helge

Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Moderater Renditerückgang

Im vierten Quartal fortgesetzt hat sich der Trend eines moderaten

Renditerückgangs für Top-Produkte in besten Lagen der

transaktionsstärksten Nutzungsart: auch mit einer über alle sieben

Hochburgen hinweg gemittelten Büro-Spitzenrendite von 3,11 % zeigt

sich im Vergleich zum Vorquartal noch einmal ein leichter Rückgang,

im 12-Monatsvergleich sind es damit 16 Basispunkte weniger. Für 2019

geht JLL davon aus, dass sich die Renditen auf diesem Level

einpendeln werden.

Anlagepräferenzen verschieben sich 2019

Da Top-Produkte auch im nächsten Jahr rar und die Nachfrage

unverändert hoch bleiben dürfte, werden sich die Anlagepräferenzen

der Investoren auch 2019 hin zu Produkten oder Lagen in den Big 7

verschieben, die nicht die Definitionen von "Prime" erfüllen. "Dies

wird sich auch in den Renditen widerspiegeln und dazu führen, dass

sich z.B. die Renditekompression für Büroobjekte in Top-Lagen, aber

mit schwächerer Gebäudequalität und kürzeren Vertrags-Restlaufzeiten

fortsetzt und der Abstand zur Spitzenrendite sich auf rund 60

Basispunkte reduzieren könnte", so Timo Tschammler. Tschammler

weiter: "Ähnliches gilt auch für Top-Objekte in Teilmärkten abseits

der Spitzenlagen. Hier hat sich die Kompression ebenfalls fortgesetzt

und erreicht mit einer aggregierten Rendite von 3,44 % den

niedrigsten Stand seit über fünf Jahren. Der Abstand zur

Spitzenrendite beträgt gerade noch 33 Basispunkte und ist damit so

gering wie noch nie."

Die noch immer stärkste Dynamik bei der Renditeentwicklung ist im

Logistikimmobilien-Segment zu beobachten. Der weiter prosperierende

Online-Handel und dessen positive Zukunftsaussichten zieht

ausländische Investoren in diese Assetklasse. Am Ende des Jahres 2018

liegt die Spitzenrendite bei 4 % und damit 70 Basispunkte niedriger

als noch Ende 2017. Auf diesem niedrigen Niveau dürfte sie sich 2019

stabilisieren.

Klassische Kapitalherkunftsländer büßen Dominanz ein

Auch zum Ende des vierten Quartals hat sich an der Relation

zwischen deutschen und ausländischen Käufern nur wenig geändert.

Weiterhin dürften rund 45 % auf ausländische Kapitalquellen (knapp 26

Mrd. Euro) entfallen.

"Die klassischen Kapitalherkunftsländer USA und Großbritannien

stehen zwar nach wie vor an der Spitze, haben aber ihre Dominanz

früherer Jahre eingebüßt. Dafür haben sowohl Investoren aus anderen

europäischen Ländern sowie aus Asien ihre Aktivitäten im Vergleich zu

den letzten Jahren ausgebaut", bilanziert Timo Tschammler.

Investmentmarkt für Wohnungs-Portfolios bleibt dynamisch

Auch am Investmentmarkt für Wohnungs-Portfolios hält die Dynamik

an. Bis Ende 2018 werden voraussichtlich knapp 19 Mrd. Euro in

Wohnungen (mit jeweils mehr als 10 Wohneinheiten) geflossen sein.

"2019 geht JLL von einer etwas geringeren Dynamik aus: ein Ergebnis

von 14-15 Mrd. Euro könnte angesichts der zahlreichen Portfolien im

Markt und der weiterhin positiven Aussichten für weitere

Mietsteigerungen allerdings auch dann erreicht werden", so

Scheunemann.

Aufgrund der großen sozialpolitischen Bedeutung steht der

Wohnungssektor unter besonderer Beobachtung des öffentlichen

Interesses. Es bleibt abzuwarten, wie sich sowohl die Reduzierung der

Sanierungsumlage auf die Miete als auch die jüngst verabschiedete

Verschärfung der Mietpreisbremse auf die Performance der Objekte der

Bestandshalter auswirken werden.

Bürovermietungsmarkt Deutschland mit hoher Nachfrage

Aufgrund wachsender Beschäftigtenzahlen ist die

Büroflächennachfrage der Unternehmen hoch. Im Gesamtjahr 2018 wird

das Büroflächenumsatzvolumen in den Big 7 voraussichtlich 3,8 Mio. m²

erreichen. Nur das Rekordjahr 2017 lag höher (+ 10 %). Die

Nettoabsorption hat rund eine Million m² erreicht. Trotz steigender

Flächeneffizienz bei Neuanmietungen (d.h. weniger Fläche pro

Arbeitsplatz), hat die Expansionstätigkeit der Unternehmen zu diesem

hohen Wert geführt. Mit Blick auf die einzelnen Märkte vollzieht sich

dieser Rückgang in sechs der sieben Immobilienhochburgen (für

Düsseldorf wird ein Umsatzwachstum gegenüber 2017 erwartet).

Angeführt wird die Umsatzstatistik auch 2018 von München und

Berlin. "Für 2019 ist ein weiterer Rückgang des Büroflächenumsatzes

abzusehen: primär zunächst aufgrund mangelnder Flächenverfügbarkeit,

im Laufe des Jahres in Folge der weiteren konjunkturellen

Abschwächung. Zusätzlich könnte auch ein möglicher Nachfragerückgang

das Umsatzergebnis beeinflussen, im historischen Kontext bleibt es

aber auf einem hohen Niveau", prognostiziert Scheunemann.

Bereits im Vorjahr zeigte sich die Umsatzstärke von Anbietern

flexibler Büroarbeitsplätze. Auch 2018 hält deren

Expansionstätigkeit an. Der Anteil dieser Branche am Flächenumsatz

beträgt wie im Vorjahr 6 % - in Toplagen (CBD) sind es sogar 15 %.

Allerdings: Die Flächenknappheit in Toplagen erschwert die Expansion.

Bei höherem Angebot würden die Umsätze deutlich höher ausfallen. Für

das Gesamtjahr 2018 erwartet JLL für diesen Sektor einen

Flächenumsatz, der sich leicht unter dem Vorjahreswert von 250.000 m²

bewegen wird.

Ein zentrales Thema an den Büroimmobilienmärkten im Jahr 2018 ist

die mangelnde und weiter sinkende Flächenverfügbarkeit. Die

Leerstandsquote in den Big 7 wird bis Jahresende auf 3,8 % gesunken

sein, in Berlin und Stuttgart mit Quoten von unter 2,5 %. Für das

kommende Jahr erwartet JLL über die Big 7 hinweg eine stabile

Entwicklung.

In einigen Teilmärkten wirkt die Flächenknappheit seit geraumer

Zeit als starkes Hemmnis für die unternehmerische Entwicklung. In

sechs Münchener und je drei Berliner und Stuttgarter Teilmärkten

liegt die Leerstandsquote mittlerweile (teils deutlich) unter 1 %.

Durch die steigende Bautätigkeit wird zwar neues Angebot geschaffen,

kommt aber erst mit Nachlauf auf den Markt.

Bürofertigstellungen legen in den kommenden beiden Jahren zu

Die Bürofertigstellungen werden im Gesamtjahr 2018 knapp an die

eine Million Quadratmeter heranreichen. Das höchste Volumen entfällt

dabei auf München mit fast 300.000 m². In den kommenden zwei Jahren

werden die Fertigstellungen deutlich ansteigen (2019: 1,8 Mio. m² und

2020: 2,2 Mio. m²), vor allem in Berlin und München.

Die aktuelle Bautätigkeit in den Big 7 beträgt 3,9 Mio. m² und hat

im Jahresverlauf um fast 1,5 Mio. m² zugenommen. Allein in Berlin

befinden sich aktuell über eine Million Quadratmeter im Bau, davon

sind knapp über die Hälfte noch frei und limitiert damit die Effekte,

die von einem erhöhten Flächenangebot auf die Mieten ausgehen können.

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