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Deutscher Bürovermietungsmarkt in starker Verfassung dank guter

konjunktureller Entwicklung - Risiken und Unsicherheiten durch Brexit

Frankfurt (ots) - Der Brexit fällt in eine Zeit guter und solider

konjunktureller Entwicklung in Deutschland. Nach einem Anstieg des

ifo-Geschäftsklimaindex im Mai hat dieser auch im Juni zugelegt - im

Quartalsverlauf insgesamt um knapp 2 Punkte. Im ersten Quartal 2016

ist das BIP um 0,7 % preis- und saisonbereinigt gegenüber dem

Vorquartal gestiegen. Dabei kommen die Wachstumsimpulse weiterhin aus

dem Inland: Die Konsumausgaben steigen auf einem nach wie vor hohen

Niveau. Insbesondere der private Konsum zeigt sich als Stütze der

Konjunktur. Aber auch von Seiten der Investitionen (Ausrüstungs- und

Bauinvestitionen) kommen positive Wachstumsimpulse. Zwar sind die

Exporte weiter gestiegen, da aber die Importe noch stärker zugelegt

haben, hemmt der Außenbeitrag derzeit das Wachstum in Deutschland.

Die gute Konjunktur hat positive Auswirkungen auf den

Arbeitsmarkt. So verzeichnet die Beschäftigung im Jahresverlauf ein

Plus um rund eine halbe Million Erwerbstätige (+1,3 %). Der Anstieg

entfällt insbesondere auf den Dienstleistungssektor. Mehr

Erwerbstätige führen zu mehr Konsum und implizieren expansive

Unternehmen, die mehr Flächen in Anspruch nehmen.

Im Gegensatz zur guten heimischen Konjunktur hellt sich das

außenwirtschaftliche Umfeld nur langsam auf - in den USA und Japan

ist das Wachstum ins Stocken geraten und China bleibt hinter den

Erwartungen zurück. Die Frühindikatoren deuten auf eine nur sehr

langsame Verbesserung hin. Insgesamt wird für das Jahr 2016 mit 3,2 %

ein globales Wirtschaftswachstum nur leicht über dem Vorjahresniveau

erwartet.

"Die guten wirtschaftlichen Fundamentaldaten in Deutschland und

das zarte Pflänzchen globaler Konjunktur stehen Ende Juni 2016 vor

großen Herausforderungen durch den Brexit. Nach einer Finanz-,

Staatsschulden- und Bankenkrise, einer mal mehr, mal weniger

schwelenden Griechenlandkrise kommt nun der nächste Paukenschlag.

Entgegen aller Erwartungen hat sich die Mehrheit der Briten für einen

Ausstieg aus der EU ausgesprochen, mit vieldimensionalen Folgen -

auch in Kontinentaleuropa", so Dr. Frank Pörschke, CEO JLL Germany.

Die Finanzmärkte, das Britische Pfund und der Euro haben starke

Kursverluste erlebt. Die politische und wirtschaftliche

Verunsicherung ist groß. Vieles scheint derzeit möglich (Umsetzung

des Referendums, Nicht-Beachten des Referendums durch die Regierung,

zweites Referendum, Zerbrechen des Vereinigten Königreichs) und der

Ausgang ist ungewiss. Diese Unsicherheit ist Gift für die Wirtschaft,

denn Standort-Investitionen setzen sichere politische wie

wirtschaftliche Rahmenbedungen voraus. Schon jetzt werden Rückschläge

für das Wachstum in Europa erwartet. Laut Consensus Forecasts wurden

die Prognosen für 2017 in Deutschland um 0,5%-Punkte und in

Großbritannien um 1,7 %-Punkte gesenkt.

Es gibt derzeit nur Fragen und keine Antworten:

- Wie schnell werden die politischen Weichen gestellt?

- Zerbricht Großbritannien durch Austritte von Schottland und

Nordirland?

- Welche Auswirkungen hat die Abstimmung auf andere

Mitgliedsländer der EU?

- Welche Unternehmen ziehen sich jetzt aus Großbritannien zurück

oder stellen ihre Investitionen ein?

- Welche Städte und Länder der EU werden letztendlich von

Fortzügen aus Großbritannien profitieren?

Pörschke: "Mit Blick auf den Immobilienmarkt wird eine Abwertung

von Immobilien in London aufgrund geringerer Flächennachfrage

erwartet. Wenn Unternehmen abwandern oder sich verkleinern, sinken

die Flächennachfrage und mittelbar auch das Mietniveau. Trotz großer

Verunsicherung ist aktuell kein panikartiges und überstürztes Agieren

der Immobilienmarktakteure zu bemerken. Hier heißt die Devise

zunächst: Bewertung der Situation und Abwarten auf den Antrag der

britischen Regierung und auf den Verlauf der Verhandlungen mit

Brüssel. Der Gesprächsbedarf der Marktakteure ist auf jeden Fall sehr

groß."

Uneinheitliches Bild in den Big7 - vier Märkte mit starkem

Umsatzwachstum

Wie auch immer: die deutschen Büro-Vermietungsmärkte haben in

Summe ein starkes erstes Halbjahr erlebt. Die Nutzernachfrage ist

aufgrund guter konjunktureller Rahmendaten hoch. Neben Expansionen

sind vor allem Flächenoptimierungen ein weiterer Umzugsgrund. In

einigen Märkten wird jedoch der Flächenumsatz durch Angebotsmangel

gehemmt. Gegenüber dem ersten Halbjahr 2015 ist der Büroflächenumsatz

in den deutschen Big 7-Märkten um 9 % auf 1,79 Mio. m² gestiegen. Der

5-Jahresschnitt der jeweils ersten Halbjahre wurde um 17 %

übertroffen. Verzeichneten Berlin und Frankfurt im ersten Quartal

erhebliche Umsatzzuwächse von jenseits der 50 %-Marke, so gesellen

sich mit Blick auf das Halbjahr München und Köln als weitere

Wachstumsmärkte hinzu. In diesen vieren liegt der Umsatz im Vergleich

zum Vorjahreszeitraum (also H1 2016 vs. H1 2015) zwischen rund 22 und

25 % höher. Mit deutlichem Abstand entfällt dabei das höchste

Umsatzvolumen auf Berlin mit fast 450.000 m². Rückgänge beim

Flächenumsatz weisen Hamburg(-6 %), Düsseldorf (-14 %) und Stuttgart

(-30 %) auf.

Im Halbjahr gab es insgesamt zwölf Großabschlüsse mit 10.000 m²

und darüber, darunter sticht die Anmietung der Zurich Versicherung in

Köln mit rund 60.000 m² hervor. Unter den Big 7-Märkten war das der

größte Deal seit 2010 (damals EZB in Frankfurt).

"Die Umsatzprognose für das Gesamtjahr 2016 haben wir auf 3,5 Mio.

m² angehoben - das läge rund 4 % unter dem außergewöhnlich hohen Wert

von 2015. Würden die 3,5 Mio. m² realisiert, wäre ein Plus um 9 %

gegenüber dem 5- und 13 % über dem 10-Jahresdurchschnitt zu

bilanzieren", so Timo Tschammler, Member of the Management Board JLL

Germany. Tschammler weiter: "In Anbetracht eines traditionell

stärkeren zweiten Halbjahres an den Vermietungsmärkten sehen wir

optimistisch auf den restlichen Verlauf des Jahres. Inwiefern sich

die Brexit-Entscheidung auf Frankfurt und möglicherweise weitere

Büromärkte auswirken wird, bleibt abzuwarten. Sollten die

Unsicherheiten und schlechtere Erwartungen über einen längeren

Zeitraum die Oberhand gewinnen, sind Aufschübe der

Standortentscheidungen nicht auszuschließen."

Die Nettoabsorption im zweiten Quartal 2016 beträgt starke 320.000

m² mit einem dementsprechenden Anwachsen des belegten

Büroflächenbestands im Berichtsquartal in der Konsequenz, die

Expansionstätigkeit der Nutzer widerspiegelnd. Für das Gesamtjahr

2016 wird eine Nettoabsorption in Höhe von 1 Mio. m² erwartet,

vergleichbar zum Vorjahr.

Leerstände sinken weiter

Das kurzfristig verfügbare Angebot an Büroflächen sinkt weiter.

Der Leerstand über alle Big 7-Märkte hinweg hat sich im Vergleich zum

Vorquartal um fast 150.000 m² auf 5,44 Mio. m² reduziert. Die

kumulierte Leerstandsquote notiert bei nun 6,1 % (-0,2 %-Punkte im

Vorquartalsvergleich). Das ist der niedrigste Stand innerhalb der

vergangenen 10 Jahre. Außer in Frankfurt hat sich der Leerstand in

allen Märkten (besonders stark in München um 90.000 m² und Berlin

45.000 m²) reduziert. Frankfurt verzeichnet als einziger Markt einen

Leerstandsanstieg von 50.000 m², zurückzuführen auf spekulative

Fertigstellungen zwischen April und Ende Juni. Bis Jahresende kommen

aber kaum weitere unvermietete Flächen auf den Frankfurter Markt.

Stuttgart verzeichnet weiterhin die niedrigste Leerstandsquote mit

4,3 % und Frankfurt die höchste mit 9,3 %. In vielen Märkten

markieren die aktuellen Werte die langfristigen Minima. In München

wurde seit 2002 erstmals wieder die 5 %-Marke unterschritten. Bis

Jahresende wird für die Big 7 ein weiterer leichter Rückgang um

55.000 m² (0,1 %-Punkte) erwartet. Nächstes Jahr kann sogar die 6

%-Marke der Leerstandsquote unterboten werden.

"Bereits im Vorquartal haben wir berichtet, dass Nutzer immer

häufiger vor der Notwendigkeit stehen, ihre Suchradien über die

Topteilmärkte oder ihre jeweiligen angestammten Teilmärkte hinaus

auszudehnen. Nun zeigt sich sowohl bei den Anfragen und

Flächenprüfungen als auch bei den Abschlüssen insbesondere von

Großnutzern, dass Büroimmobilien abseits der Toplagen sondiert

werden", so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Und

weiter: "In München fällt der Blick der Nutzer wieder in Richtung

Umland, in Berlin rückt der Blick bis zum S-Bahn-Ring und in Hamburg

ist die City Süd ein begehrter Back-Office-Standort."

Zwischenhoch an Fertigstellungen in 2016 - 2017 wieder Rückgang

Das sinkende Flächenangebot - der kumulierte Leerstand der Big 7

sinkt stetig seit Sommer 2011 - hat zu einem Anstieg der Bautätigkeit

geführt. Anfang 2016 waren so viele Büroflächen im Bau wie in den

vorherigen 10 Jahren nicht. Im ersten Halbjahr wurden Büroflächen in

Summe von knapp über 500.000 m² fertiggestellt - das sind 19 % mehr

als im Vorjahresvergleichszeitraum. Das ist der viertgrößte

Halbjahreswert der vergangenen 5 Jahre und liegt 14 % über dem

5-Jahresschnitt. In den vier Märkten Frankfurt, Hamburg, München und

Stuttgart wurden jeweils zwischen 96.000 m² (Stuttgart) und 108.000

m² (Hamburg) realisiert. Der Anteil freier Flächen an den

Gesamtfertigstellungen liegt bei einem Fünftel. München sticht mit

einem geringen Wert von nur 6 % heraus. In Frankfurt auf der anderen

Seite sind 46 % der in H1 fertigstellten Flächen noch nicht

vermietet.

Bis Jahresende kommen noch einmal 700.000 m² fertigstellte

Büroflächen hinzu (davon allein in Berlin 267.000 m²). Das entspräche

einem Fertigstellungsvolumen in 2016 von insgesamt 1,21 Mio. m² - das

höchste seit 2009. Der Ausblick auf 2017 fällt allerdings wieder

deutlich niedriger aus - 870.000 m² werden erwartet. Der Anteil

freier Flächen, die im zweiten Halbjahr 2016 auf den Markt kommen

(185.000 m²), liegt bei einem Viertel, für 2017 (370.000 m²) bei 42

%. Den höchsten Anteil freier Flächen an der Pipeline bis Ende 2017

weist Köln auf (63 %), den niedrigsten Wert Stuttgart (27 %), gefolgt

von München (30 %).

Seit dem letzten Minimum der Bautätigkeit Ende 2010 (1,38 Mio. m²

im Bau) hat sich das Bauvolumen deutlich erhöht. Derzeit befinden

sich 1,97 Mio. m² Bürofläche in den Big 7 im Bau. Der Großteil davon

in München (460.000 m²) und Berlin (442.000 m²). Trotz der hohen

Fertigstellungen in den ersten sechs Monaten von über einer halben

Million Quadratmeter ist das Bauvolumen nur knapp unter dem Wert aus

Q4 2015. Das bedeutet, dass in diesem Zeitraum über 400.000 m² an

Bürofläche neu in den Bau gegangen sind beziehungsweise eine

umfassende Sanierung begonnen worden ist. "Gerade in Berlin werden

Sanierungen als Möglichkeit gesehen, "neue" Büroflächen auf den Markt

zu bringen und das schneller als mit einem Neubau. Da es in der

Hauptstadt einen relativ geringen spekulativen Neubau gibt, können

sich Sanierungen hier lohnen", so Scheunemann.

Positive Mietpreisentwicklung bleibt erhalten

Die Mischung aus guter Konjunktur, stabiler bis hoher

Flächennachfrage bei rückläufigem Angebot wirkt sich auf die

Spitzenmieten der Büromärkte aus. In vier von sieben Märkten zeigen

die Spitzenmieten im Quartalsverlauf einen Zuwachs. Der mit 1,50 Euro

starke Anstieg in Berlin spiegelt die Entwicklung der vergangenen

Quartale mit hohen Umsätzen und sinkenden Leerständen wider. "Neben

der Knappheit an Topflächen gibt es einen weiteren Grund für den

rasanten Mietpreisanstieg: Einige neue Business Center kommen auf den

Markt, die durch ihr Geschäftsmodell in der Lage sind, höhere

Mietpreise zu bezahlen", so Scheunemann. Auch für Düsseldorf, München

und Stuttgart werden Mietpreisanstiege notiert. Hier liegt das Plus

bei jeweils 0,50 Euro. Im Jahresvergleich bewegte sich das Wachstum

der Spitzenmiete in sechs der sieben Immobilienhochburgen zwischen

1,9 % (Düsseldorf) und 10,9 % (Berlin). Nur in Köln blieb sie

unverändert. Damit legte der Spitzenmietpreisindex für die Big 7 um

3,7 % zu. Bis Jahresende werden weitere Anstiege der Spitzenmiete in

Berlin, München und Stuttgart erwartet.

Die Nutzer müssen für erstklassige Büroimmobilien (in der Regel

Projektentwicklungen oder vor kurzem gebaute Gebäude) in den Toplagen

einen immer höheren Mietpreis bezahlen, denn die Konkurrenz unter den

Nutzern steigt. Einerseits gibt es die erwähnte geographische

Ausdehnung der Suchradien, andererseits ist zu beobachten, dass

einige Nutzer (Dienstleister wie Berater oder Rechtsanwälte) auf

Topflächen in Toplagen zur Anziehung von Toptalenten angewiesen sind.

"Hier wird sich zukünftig der durchsetzen, der höhere Mieten bereit

und in der Lage ist zu bezahlen", so Tschammler.

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