Neubewertungen brachten CA Immo 2018 Rekordergebnis - Aktie unentschlossen

Das Neubewertungsergebnis kletterte 2018 auf das Zweieinhalbfache bzw. von 103,9 Mio. auf 276,5 Mio. Euro. Auch unabhängig von den Bewertungen war man besser unterwegs: Die wichtige Branchenkenngröße FFO I (das operative Ergebnis aus dem Vermietungsgeschäft) stieg um 11,3 Prozent auf 118,5 Mio. Euro und übertraf damit das eigene Ziel von "über 115 Mio. Euro". Fürs laufende Geschäftsjahr 2019 sind "mindestens 125 Mio. Euro" angepeilt, lautet der Ausblick. Bestätigt wurde zudem die Ausschüttungsquote für die Dividende im Ausmaß von 70 Prozent des FFO I.

Der FFO II (inklusive Verkäufe und nach Steuern) verringerte sich jedoch - wegen des äußerst profitablen Verkaufs des "Tower 185"-Wolkenkratzers in Frankfurt - von 173,1 auf 111,3 Mio. Euro bzw. von 1,86 auf 1,20 Euro je Aktie. Aus diesem Verkauf ist im Ergebnis der Gemeinschaftsunternehmen ein positiver Effekt von 10,2 Mio. Euro enthalten, davon 8,5 Mio. Euro aus der Auflösung von latenten Steuern. Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) summierte sich auf 442,3 Mio., dank des Neubewertungsergebnisses ein Zuwachs von 28,4 Prozent.

Die Mieterlöse der CA Immo legten voriges Jahr um 6,7 Prozent auf 192,4 Mio. Euro zu, das Nettomietergebnis um 7,2 Prozent auf 175,2 Mio. Euro. Das Nettovermögen (EPRA NAV) wuchs um 11 Prozent auf 33,30 Euro je Aktie. Die Papiere schlossen am Mittwoch bei 33,02 Euro. Der Bilanzwert des Immo-Vermögens stieg 2018 - durch eigene Projektfertigstellungen und Immobilien-Akquisitionen - um 17 Prozent auf 4,5 Mrd. Euro, davon entfielen 3,8 Mrd. Euro auf Bestandsimmobilien und 652 Mio. Euro auf Immobilien in Entwicklung. Das Bestandsportfolio verteilt sich zu 50 Prozent auf Osteuropa, zu 35 Prozent auf Deutschland und zu 15 Prozent auf Österreich. Das Portfolio wies Ende des Jahres 5,8 (6,2) Prozent Rendite auf, die Vermietungsquote lag bei 94,4 (95,2) Prozent.

CA Immo sieht weiteres Wachstum vorprogrammiert

Allein durch die Projektfertigstellungen 2019 werde man weiter wachsen. Auf das Nachbarland entfielen zu Jahresende 44 Prozent aller Buchwerte, etwa ebenso viel wie auf CEE, dennoch spielten sich die Neubewertungsgewinne zu 72 Prozent in Deutschland ab. In Summe stieg das Neubewertungsresultat auf 276,5 Mio. Euro, auf rund das Zweieinhalbfache von 2017 - als "Resultat des strategischen Weges", wie CEO Quint betonte. Insbesondere in Deutschland sehe man auch für die nächsten Jahren ein Mietentwicklungspotenzial nach oben, sagte Quint im Bilanzpressegespräch.

Bei den Neubewertungsgewinnen in Deutschland gaben 2018 zu drei Fünftel die Projekte und Landreserven den Ausschlag, zu zwei Fünftel der Bestand. Die CA Immo-Aktien wurden zunächst kaum durch das Ergebnis beeinflusst. Während sie anfänglich leicht im Plus standen, letztlich gaben sie jedoch 2,06 Prozent auf 32,34 Euro nach. 2018 hatte das Papier andere Immo-Titel und entsprechende Spezialindices - sowie den ATX insgesamt - "outperformed".

Wie Quint hob auch der im Herbst von Starwood entsandte neue Vorstandsdirektor Keegan Viscius die erfolgte Bereinigung des Portfolios hervor. Fortan konzentriert man sich im Wesentlichen auf die Hauptstädte von Deutschland, Polen, Österreich, Ungarn, Tschechien und Rumänien, wobei in Deutschland noch München dazukommt, Bukarest und Prag aber derzeit nur eine kleinere Rolle spielen. Durch "Non-core"-Verkäufe habe man 2018 einen Länder-Exit aus Bulgarien, Slowenien und der Ukraine vollzogen und sich auch aus Sekundärstädten in Polen, Rumänien, Ungarn zurückgezogen, so Viscius.

Das CA-Immo-Portfolio wies Ende des Jahres 5,8 (Vorjahr: 6,2) Prozent Rendite auf, wobei die höchsten "Yield"-Werte in Ungarn und Rumänien erzielt wurden, die geringsten in Deutschland und Österreich. In CEE gehe die Strategie auf, die Renditen zu senken, also den Wert zu steigern. Im Schnitt lag die Vermietungsquote bei 94,4 (95,2) Prozent, dabei in Deutschland und Tschechien bei 99 Prozent, in Österreich bei 90 in Rumänien bei 85 Prozent. Der Büro-Fokus soll beibehalten werden, bekräftigten beide Vorstandsdirektoren, 2018 betrug der Anteil 88 (2017: 87) Prozent. In Bau hat man Projekte für 406 Mio. Euro Buchwert und verfügt über Landreserven für 290 Millionen, die aber den Angaben zufolge 4,2 Mrd. Euro Development-Potenzial entsprechen.

Auch auf der Finanzierungsseite ist man nicht untätig geblieben - die Finanzierungskosten konnten voriges Jahr auf im Schnitt 1,7 (1,9) Prozent weiter gesenkt werden. Außerdem wurde das Fälligkeitsprofil geglättet, also gleichmäßiger gemacht, so Quint. Die Zinssituation habe sich weiter sehr erfreulich entwickelt. Dass die Zinsen auf absehbare Zeit nicht steigen würden, sei heute mehr Konsens als vor vier oder sechs Monaten, meinte der CEO.

CA Immo sieht bei möglichen Immo-Mergers in Österreich von außen zu

Bei den möglichen Fusionen oder Übernahmen im Bereich der börsennotierten Immo-Unternehmen in Österreich mischt die CA Immo AG nicht mehr mit, sondern sieht "von der Seitenlinie aus" zu, wie CEO Andreas Quint am Donnerstag im Bilanzpressegespräch auf eine entsprechende Frage sagte. Man halte 5 bis 6 Prozent an der IMMOFINANZ, es sei aber völlig unklar, über welche Transaktion man überhaupt rede.

Einst hatten IMMOFINANZ und CA Immo eine Fusion erwogen, doch klopfte dann der US-Investor Starwood bei beiden an. Letztlich veräußerte die IMMOFINANZ ihren 26-Prozent-Anteil, den sie an der CA Immo hielt, voriges Jahr an Starwood, das Closing erfolgte Ende September. Schon vor zwei Jahren stand auch die S IMMO im Zentrum von Spekulationen über eine Konsolidierung der heimischen Börse-Immos, voriges Frühjahr erwarb die IMMOFINANZ 29 Prozent an der S IMMO.

Die CA Immo sei da jetzt "völlig draußen", erklärte CEO Quint am Donnerstag zu den Optionen. Im Übrigen sei "völlig unklar", über welche Transaktion man da rede, Takeover oder Merger, "da gibt es ja verschiedene Szenarien". Ihr Anteil an der IMMOFINANZ von 5 bis 6 Prozent sei für die CA Immo "völlig unstrategisch", aber "keine so schlechte Anlage" etwa im Vergleich zu einem Bankkonto. "Die zahlen ja Dividende", so Quint.

Bei der CA Immo wiederum gab es nach dem Einstieg des Großaktionärs Starwood - im Ausmaß einer Sperrminorität inklusive vier "Golden Shares" - Änderungen in Aufsichtsrat und Vorstand. Ins Kontrollgremium wurden vom US-Investor drei neue Mitglieder entsandt, und mit 1. November 2018 ist Keegan Viscius, vormals Senior Vice President von Starwood Capital, als Chief Investment Officer (CIO) in den CA-Immo-Vorstand eingetreten.

Viscius sprach am Donnerstag vor Journalisten von "einem der konkurrenzfähigsten und konzentriertesten Portfolios", da Starwood angezogen haben. Das Portfolio habe, nach den letzten Bereinigungen, ein erstklassiges Potenzial, daher bestehe "keine Notwendigkeit, einen radikalen Wandel in der Strategie zu erwarten", meinte der CIO auf eine darauf zielende Frage. Ob sich Starwood mit den 26 Prozent zufriedengebe oder die Absicht bestehe, den Anteil zu erhöhen? "Ich kenne ihre Pläne nicht, sehe aber so etwas nicht."

An der Börse war die CA Immo zuletzt rund 3,2 Mrd. Euro wert, die IMMOFINANZ 2,5 Mrd. Euro, die S IMMO 1,2 Mrd. Euro.

(Schluss) sp