IMMOFINANZ-Aktie wenig bewegt: IMMOFINANZ kehrt 2021 in Gewinnzone zurück

Das Konzernergebnis drehte von minus 165,9 Mio. auf plus 345,8 Mio. Euro, wie das Wiener Unternehmen Mittwochabend bekanntgab. CPI gehört dem tschechischen Milliardär Radovan Vitek.

Der operative Gewinn der börsennotierten IMMOFINANZ legte im abgelaufenen Geschäftsjahr um 46 Prozent von 143,9 auf 210,1 Mio. Euro zu und habe damit sowohl das Vorjahr als auch das Jahr 2019 "klar übertroffen", hieß es in der Mitteilung.

Das Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien betrug 85,9 Mio. Euro, nachdem im Jahr davor "infolge der COVID-19-Pandemie krisenbedingte Abwertungen" in Höhe von 156,6 Mio. Euro vorgenommen worden waren. Die Wertsteigerungen 2021 entfielen dann mit 65,7 Mio. Euro vor allem auf Büroobjekte in Düsseldorf, Wien und Warschau. Bei den Einzelhandelsimmobilien im Bestand summierten sich die Aufwertungen auf 21 Mio. Euro, "getragen von positiven Effekten infolge eines verbesserten Umfelds bei einzelnen VIVO!-Einkaufszentren in Rumänien und Tschechien". Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) drehte folglich von minus 12,7 Mio. auf plus 296 Mio. Euro.

Der Konzern habe seine "wertschaffende Wachstumsstrategie im Geschäftsjahr 2021 erfolgreich umgesetzt, obwohl die Märkte nach wie vor von der COVID-19-Pandemie beeinflusst waren". Die Mieterlöse verringerten sich von 289,5 auf 284,7 Mio. Euro. Die "geringfügige Differenz" sei vor allem auf Immobilienverkäufe im Bürobereich zurückzuführen. Das verwässerte Ergebnis je Aktie (EPS) verbesserte sich 2021 von minus 1,5 auf plus 2,6 Euro. Unverwässert betrug der Gewinn je Anteilsschein 2,8 Euro.

Insgesamt habe die IMMOFINANZ "Zuwächse im Ergebnis aus Asset Management, signifikante Ergebnisverbesserungen bei Immobilienverkäufen und Immobilienentwicklungen sowie Einsparungen" erzielt. Das Asset Management blieb mit 211 Mio. Euro (2020: 206,4 Mio. Euro) stabil. Der leichte Anstieg von 2,2 Prozent sei vor allem auf Einsparungen bei den Immobilienaufwendungen zurückzuführen, die um 14,5 Prozent von 71,8 auf 61,4 Mio. Euro sanken. Damit lagen sie den Angaben zufolge "pandemiebedingt zwar noch über dem Vorkrisenniveau", die darin enthaltenen Mietforderungsabschreibungen, mit denen die IMMOFINANZ ihre Mieter während der Schließungsperioden unterstützte, hätten im Vergleich zum Vorjahr allerdings von 29,2 auf 11,9 Mio. Euro deutlich reduziert werden können.

Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen hat sich 2021 gegenüber dem Jahr davor von 7,9 auf 25,7 Mio. Euro mehr als verdreifacht. Den größten positiven Effekt hätte dabei der Verkauf des Office-Gebäudes Cluster Produktionstechnik in Aachen für 124 Mio. Euro gehabt. Insgesamt seien im Berichtsjahr Immobilienverkäufe mit einem Volumen von 328,4 Mio. Euro erfolgt, die neben dem Gebäude in Aachen "vor allem ältere und nicht strategiekonforme Büroobjekte in Warschau und Budapest" betroffen hätten.

Der Gewinn aus der Immobilienentwicklung lag bei 18,9 Mio. Euro, nach einem deutlichen Verlust von 24,2 Mio. Euro im Jahr davor. Das war "im Wesentlichen zurückzuführen auf positive Bewertungseffekte bei der Büroprojektentwicklung in Düsseldorf".

"Unsere starke Marktposition werden wir 2022 weiter ausbauen und mit unseren Marken STOP SHOP und myhive expandieren sowie mit unserer neuen Marke On Top Living die Portfolioerweiterung in nachhaltiges und leistbares Wohnen vorantreiben", kündigte IMMOFINANZ-Vorstand Dietmar Reindl in der Aussendung an. 2021 sei "ein ereignisreiches und gleichzeitig sehr erfolgreiches Geschäftsjahr" gewesen. Bis 2040 will der Konzern "emissionsfrei" werden, hieß es weiters.

"Unsere Eigenkapitalquote hat sich im Jahresverlauf auf rund 48 Prozent verbessert", betonte IMMOFINANZ-Vorstand Stefan Schönauer. Per Ende 2020 waren es 45,1 Prozent gewesen. Die aktuelle Verschuldung liege - gemessen am Netto-Loan-to-Value - bei konservativen 36,7 Prozent (2020: 37,8 Prozent). "Darüber hinaus verfügen wir über rund eine Milliarde Euro an liquiden Mitteln." Weiters stehe eine wiederholt ausnutzbare Kreditlinie in der Höhe von 100 Mio. Euro zur Verfügung. Rund 90 Prozent der Finanzverbindlichkeiten seien zudem gegen steigende Zinsen abgesichert. "Das ist gerade im aktuell sehr volatilen Umfeld ein entscheidender Vorteil", so Schönauer.

Die für Immobilienunternehmen wichtige Kenngröße FFO 1 (Funds From Operations) - das operative Ergebnis aus dem Vermietungsgeschäft ohne Verkäufe und vor Steuern, das keine Bewertungseffekte inkludiert - sank gegenüber dem Jahr davor von 126,1 auf 120,1 Mio. Euro. "Das ist im Wesentlichen auf einen höheren Finanzierungsaufwand durch ein gestiegenes Finanzierungsvolumen sowie eine geringere Dividendenzahlung aus der Beteiligung an der S IMMO zurückzuführen", erklärte Schönauer. Der FFO 1 je Aktie verringerte sich - unter Berücksichtigung einer gestiegenen Aktienanzahl - von 1,13 auf 0,97 Euro.

Der Vermietungsgrad ging zum Stichtag 31. Dezember von 96 auf 95,1 Prozent zurück. Er liege damit "unverändert auf hohem Niveau". Die Retail-Immobilien waren den Angaben zufolge mit 98,4 Prozent "voll vermietet". Die Vermietungsleistung lag "trotz eines unverändert herausfordernden Marktumfelds" bei rund 427.500 Quadratmetern und damit bei 22 Prozent der gesamten vermietbaren Fläche. Insgesamt entfielen 83.200 Quadratmeter auf Neuvermietungen sowie 344.300 Quadratmeter auf Verlängerungen. Die Bruttorendite des Bestandsportfolios betrug 5,9 Prozent auf Basis der IFRS-Mieterlöse und 6,3 Prozent auf Basis der Mietvorschreibung.

Der Substanzwert EPRA NTA je Aktie erhöhte sich im Jahresverlauf bis 31. Dezember 2021 um 4,9 Prozent auf 29,2 Euro (Ende 2020: 27,8 Euro). Der Buchwert je Aktie stieg um 8,9 Prozent auf 27,4 Euro (Ende 2020: 25,2 Euro).

Der im Februar von Russland begonnene Krieg gegen die Ukraine stellt dem Konzern zufolge "für die gesamte Weltwirtschaft einen erhöhten Unsicherheitsfaktor dar, die daraus resultierenden Auswirkungen können nicht abschließend beurteilt werden". "Aus heutiger Sicht und unter der Annahme moderater COVID-19-Einflüsse, keiner weiteren Eskalation des Ukraine-Krieges und dass es zu keinen wesentlichen Auswirkungen auf die Liquiditätssituation des Unternehmens im Zusammenhang mit Kontrollwechselklauseln infolge der mehrheitlichen Übernahme durch die CPI PROPERTY Group kommt", bestätigte die IMMOFINANZ ihre Guidance für das Geschäftsjahr 2022. Das Portfolio solle 2022 weiter auf bis zu 6 Mrd. Euro ausgebaut werden. Der FFO 1 vor Steuern soll auf "mehr als 135 Mio. Euro" wachsen.

Da der aktuelle Ausblick "noch stark von einigen externen Faktoren und Annahmen geprägt ist", verfasste die IMMOFINANZ noch keinen konkreten Dividendenvorschlag. Dieser soll aber "rechtzeitig vor der ordentlichen Hauptversammlung" am 12. Juli 2022 festgelegt werden, so Schönauer.

IMMOFINANZ will heuer Portfolio auf 6 Mrd. Euro ausbauen

Die börsennotierte IMMOFINANZ, die nun mehrheitlich der CPI Property des tschechischen Milliardärs Radovan Vitek gehört, will heuer ihr auf Büros und Einzelhandel konzentrierte Portfolio auf 6 Mrd. Euro ausbauen. In der Kasse ist fast eine Mrd. Euro für weiteres Wachstum, hieß es am Donnerstag im Bilanzpressegespräch. Mit dem Dividendenvorschlag wartet man bis zur Klarheit über einen möglichen Kapitalabfluss durch den Kontrollwechsel auf den neuen Mehrheitseigentümer.

Wachsen soll das Portfolio durch Projektentwicklungen, Zukäufe und Investments in Cashflow generierende Immobilien. Heuer sei die IMMOFINANZ stark auf Zukäufe fokussiert, trennen werde man sich höchstens von einzelnen weniger attraktiven Standorten, so Vorstandsdirektor Dietmar Reindl. Ende 2021 war das Portfolio 5,16 Mrd. Euro wert, davon rund 60 Prozent Büro- und 40 Prozent Einzelhandelsimmobilien. Die Bruttorendite gemessen an den IFRS-Mieten lag bei 5,9 Prozent, bezogen auf die Mietvorschreibungen bei 6,3 Prozent. In der Pipeline hat man eine Expansion bei den Marken myhive (Büros), Stop Shop (Retail Parks) sowie dem neuen Segment On Top Living für nachhaltiges, leistbares Wohnen auf Retail-Park-Überbauungen.

Für On Top Living sieht die IMMOFINANZ ein Potenzial für rund 600.000 m2 Wohnfläche, das wären rund 12.000 "smarte" Apartments. Pilotvorhaben würden derzeit in Wien, Belgrad, der Ostslowakei und in Polen laufen. Letztlich prüfe man alle Stop-Shop-Standorte hinsichtlich Widmungen, technischen Möglichkeiten, Infrastruktur und Marktpotenzial. Doch auch die Errichtung neuer Stop Shops gleich von Anfang an mit Wohnungen geplant sei möglich, so Reindl. Einen speziellen Länder-Fokus habe man dabei nicht. Die Obergrenze von 10 Euro pro m2 Monatsmiete, wie im Herbst angekündigt, wolle man ungeachtet der Baukostensteigerungen einhalten. Reindl: "Die zehn Euro sind fix einbetoniert." Eventuell werde man in einzelnen Ländern sogar darunter liegen.

Die Zahl der Stop-Shop-Retail-Parks soll mittelfristig auf rund 140 Standorte bzw. eine Million m2 vermietbare Fläche steigen mit Schwerpunkt in den Regionen CEE, Adriatic und selektiv Westeuropa. Zuletzt verfügte man über 99 Standorte in 10 Ländern mit 750.000 m2 im Buchwert von 1,11 Mrd. Euro und zu 99 Prozent vermietet. Die Bruttorendite betrug 8,1 bzw. 8,2 Prozent. Der hundertste Standort kam heuer in Udine (Italien) hinzu.

Von den Vivo!-Shopping-Centern gab es zuletzt 10 in vier Ländern mit 312.000 m2 und 669 Mio. Buchwert, zu 98 Prozent vermietet und mit 8,1 bzw. 8,5 Prozent Rendite. Die 27 myhive-Büro-Standorte mit 606.000 m2 in sieben Ländern standen mit 1,79 Mrd. in den Büchern, waren zu 91 Prozent vermietet und brachten 4,6 bzw. 5,3 Prozent Rendite. Allein bei myhive und Stop Shops hat die IMMOFINANZ 17 Projekte mit 461 Mio. Euro Buchwert und 229.000 m2 im Laufen.

Konkreten Dividendenvorschlag für das abgelaufene Jahr 2021 hat der IMMOFINANZ-Vorstand noch keinen gefasst, dieser soll "rechtzeitig vor der ordentlichen Hauptversammlung" am 12. Juli 2022 festgelegt werden, so Finanzvorstand Stefan Schönauer. Er verwies dazu auf mögliche Effekte auf die Liquiditätssituation durch die Kontrollwechselklauseln infolge der mehrheitlichen Übernahme durch die CPI Property Group, die direkt und indirekt schon gut 55 Prozent in der Tasche hat - die verlängerte Annahmefrist läuft aber noch bis Ende Mai.

Zu den Bankkrediten hat Schönauer keine Anzeichen dafür, dass Institute Kredite fällig stellen, wozu sie berechtigt wären. Im Gegenteil habe man von fast allen Banken eine Zustimmung. In Summe geht es um 1,36 Mrd. Euro Kredite per Ende 2021. Betroffen sein könnten auch zwei Corporate Bonds (2023 und 2027) mit 983 Mio. Euro ausstehendem Nominale per Ende 2021. Bis 25. April haben Anleihegläubiger durch den Kontrollwechsel das Recht, ihre Bonds zu 101 Prozent des Nennwerts plus Zinsen an die IMMOFINANZ zu verkaufen; bis 15. April wurden Verkaufsrechte für 250,5 Mio. Euro ausgeübt. "Je nach Volumen könnte sich für die IMMOFINANZ kurzfristig ein weiterer erheblicher Anstieg des Liquiditätsbedarfs ergeben, der auch Auswirkungen auf das geplante Portfoliowachstum und die Kapitalmarkt-Guidance für 2022 haben könnte", betont das Unternehmen.

Neben dem Portfolio-Wachstum auf 6 Mrd. Euro hat die IMMOFINANZ laut Guidance 2022 vor, die Rentabilitätskennzahl FFO 1 vor Steuern auf über 135 Mio. Euro zu bringen bzw. eine Dividende für 2022 in Höhe von circa 70 Prozent dieses FFO 1 zu zahlen - falls nicht die Folgen des Kontrollwechsels oder der Ukraine-Krieg dazwischenfunken. 2021 war diese Kenngröße aus dem operativen Vermietungsgeschäft von 126,1 auf 120,1 Mio. Euro gesunken.

2021 hat die IMMOFINANZ die Verluste aus dem ersten Coronajahr 2020 deutlich hinter sich gelassen. Das Konzernergebnis drehte von minus 165,9 Mio. auf plus 345,8 Mio. Euro. Der operative Gewinn legte um 46 Prozent von 143,9 auf 210,1 Mio. Euro zu und übertraf damit auch das Jahr 2019 deutlich.

Das Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien betrug 85,9 Mio. Euro, nachdem es 2021 Abwertungen von 156,6 Mio. Euro gab. Bei den Einzelhandelsimmobilien im Bestand summierten sich die Aufwertungen auf 21 Mio. Euro. Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) drehte folglich von minus 12,7 Mio. auf plus 296 Mio. Euro.

Vor allem durch Immo-Verkäufe im Bürobereich sanken die Mieterlöse von 289,5 auf 284,7 Mio. Euro. Das Ergebnis aus Immo-Verkäufen hat sich von 7,9 auf 25,7 Mio. Euro mehr als verdreifacht. In Summe gab es Verkäufe für 328,4 Mio. Euro, der Profit habe somit rund 8 Prozent betragen.

Die aktuelle Verschuldung liege gemessen am Netto-Loan-to-Value bei konservativen 36,7 Prozent (2020: 37,8 Prozent). 90 Prozent der Finanzschulden seien gegen steigende Zinsen abgesichert. "Das ist gerade im aktuell sehr volatilen Umfeld ein entscheidender Vorteil", so der CFO.

Bezüglich ihrer Sperrminoritätsbeteiligung an der ebenfalls im Börse-Leitindex ATX gelisteten S IMMO von circa 26,5 Prozent "bleiben wir für alle strategischen Optionen offen und halten uns diese auch offen", so Schönauer. Die Beteiligung bringe einen attraktiven steuerfreien Ertrag. 2021 profitierte die IMMOFINANZ in Summe mit 134,0 Mio. Euro von ihrer s-Immo-Beteiligung, davon mit 48,8 Mio. durch den Ergebnisanteil und mit 85,3 Mio. Euro durch Aufwertungen. Aktuell ist die S IMMO an der Börse mit 1,69 Mrd. Euro bewertet, die IMMOFINANZ mit 3,20 Mrd. Euro.

Im Wiener Handel notierten IMMOFINANZ-Aktien zum Handelsende kaum verändert bei 22,94 Euro (-0,09%).

(APA)