Immobilienkonzern Vonovia wächst immer weiter - Einstieg bei ADLER unter der Lupe

LAGE DES UNTERNEHMENS:

Der DAX-Konzern wächst dank steigender Mieten in den Großstädten, Zukäufen und Neubauten immer weiter. Seit längerem legt der Wohnimmobilien-Konzern auch durch Übernahmen im In- und Ausland kräftig zu. Im vergangenen Jahr glückte Vonovia die mehrheitliche Übernahme von Deutschlands zweitgrößtem Vermieter Deutsche Wohnen. Vonovia hält rund 86 Prozent an dem Unternehmen. Die Bochumer sind mit rund 568 000 Wohnungen in Deutschland, Schweden und Österreich Europas größtes privates Wohnungsunternehmen.

Erst vor kurzem wurde Vonovia zudem größter Aktionär beim Branchenrivalen ADLER, der in schweres Fahrwasser geraten war. Der Konzern sicherte sich im Wege der Pfandverwertung einen Anteil von 20,5 Prozent an dem Konkurrenten. Die Aktien waren zur Besicherung eines Darlehens in Höhe von 250 Millionen Euro verpfändet worden, das Vonovia im Oktober 2021 durch die Ablösung eines Bankkredits dem bisher größten ADLER-Anteilseigner Aggregate Holdings Invest gewährt hatte. Vonovia behält sich aber sämtliche Optionen vor, einschließlich eines vollständigen oder teilweisen Verkaufs der Aktien.

Derweil laufen die Geschäfte für Deutschlands größten Immobilienkonzern besser als erwartet. Deshalb hob der Marktführer Anfang November seine Ergebnisprognosen für 2021 an. Das operative Ergebnis (FFO) soll jetzt auf 1,52 bis 1,54 Milliarden Euro steigen. In der Prognose ist die Deutsche Wohnen laut dem Vonovia-Management noch nicht berücksichtigt. Analysten rechnen im Schnitt mit einem FFO von rund 1,67 Milliarden Euro. Im Jahr 2020 hatte der operative Gewinn im Jahresvergleich um elf Prozent auf 1,35 Milliarden Euro zugelegt.

Inzwischen hat der Vonovia-Aufsichtsrat den Vertrag von Konzernchef Buch um fünf Jahre verlängert. Der ehemalige Bertelsmann-Manager steht seit 2013 an der Spitze von Vonovia. Er brachte das Unternehmen an die Börse und in den Leitindex DAX. Vonovia ist Europas größtes privates Wohnungsunternehmen. Der Konzern besitzt mehr als 568 000 Wohnungen in Deutschland, Schweden und Österreich. Hinzu kommen rund 71 500 verwaltete Wohnungen. Der Portfoliowert liegt bei etwa 95,4 Milliarden Euro.

Wie es im Gesamtjahr 2021 für Vonovia lief, werden Anleger bei der Vorlage der Zahlen an diesem Freitag (18. März) erfahren.

DAS SAGEN DIE ANALYSTEN:

Von den vom Unternehmen erfassten 18 Experten empfiehlt mit 14 Branchenkennern die Mehrheit die Aktie zum Kauf. Während sich drei Experten für das Halten aussprechen, gibt es ein Verkaufsvotum. Das durchschnittliche Kursziel liegt bei rund 61,70 Euro - derzeit kostet die Aktie etwas weniger als 46 Euro.

Vonovia ist nach Ansicht von Analyst Thomas Rothäusler von der Deutschen Bank mit einem Anteil von 20,5 Prozent schneller als erwartet Anteilseigner bei der ADLER Group geworden. Indes habe Vonovia die Option auf insgesamt 26,6 Prozent an ADLER nicht vollständig ausgeübt, auch um die Risiken zu begrenzen. Analyst Jonathan Kownator von der US-Investmentbank Goldman Sachs wies zudem darauf hin, dass Vonovia nicht die gesamte Beteiligung übernommen habe, um nicht die Differenz zwischen dem Marktwert und dem Kreditbetrag in bar bezahlen zu müssen.

Sollte es im weiteren Jahresverlauf zu einer Übernahme der ADLER Group kommen, wäre dies nach Ansicht von Karsten Oblinger von der DZ Bank nachträglich betrachtet ein günstiger Einstieg gewesen. Voraussetzung hierfür sei aber, dass die aktuellen Sonderprüfungen bei der ADLER Group keine signifikanten Bilanzunregelmäßigkeiten zutage fördern.

Analyst Sander Bunck von der britischen Investmentbank Barclays wies jedoch auf den erwarteten Anstieg der Leitzinsen hin, durch den sich auch die Finanzierung von Immobilien verteuern würde. Zudem kämen auf Immobilienbesitzer auch anderweitig höhere Kosten zu. Auch liege der Fokus in der Immobilienbranche zu sehr auf Fusionen und Übernahmen statt auf Wachstum aus eigener Kraft. Das Wohnimmobilien-Portfolio von Vonovia zähle qualitativ zu den stärksten in Deutschland.

Analyst Jochen Schmitt vom Bankhaus Metzler verwies darauf, dass Vonovia durch jährliche Wohnungsrenovierungen bis 2050 klimaneutral werden will. Dies rücke die nötigen Investitionen in den Mittelpunkt, die sich im Umfeld niedriger Zinsen aber lohnen sollten. Die operative Gewinnperspektive (FFO) reiche für ein bedeutendes Kurspotenzial jedoch nicht aus.

DAS MACHT DIE AKTIE:

Die Vonovia-Anteile haben in diesem Jahr mit einem Kursverlust von rund sechs Prozent weniger an Wert eingebüßt als der DAX, der seit dem russischen Überfall auf die Ukraine deutlicher verloren hat. Allerdings war es für Vonovia bereits vorher abwärts gegangen: Seit seinem Hoch von fast 61 Euro im August hat das Papier bis dato rund ein Viertel verloren.

Seit dem Aufstieg der Aktie in den DAX im September 2015 hat der Kurs um mehr als die Hälfte zugelegt. Mit einem Börsenwert von inzwischen rund 35 Milliarden Euro liegt Vonovia in dieser Wertung inzwischen im Index-Mittelfeld.

Vonovia ist aus Deutsche Annington hervorgegangen, die 2000 einen Großteil der Eisenbahnerwohnungen des Bundes gekauft hatte. Bis zum Börsengang hatte die Firma Finanzinvestoren gehört. Der Start am Kapitalmarkt war holprig - der Börsengang gelang 2013 erst im zweiten Anlauf. Die Investoren, allen voran die britische Gesellschaft Terra Firma, mussten sich mit deutlich weniger zufriedengeben als erhofft.

Doch die Übernahmestrategie des Unternehmenslenkers Buch sowie der Immobilienboom in Deutschland bescherten den Anteilseignern bald kräftige Gewinne. Vom Ausgabepreis von 16,50 Euro ging es Stück für Stück nach oben. Inzwischen haben sich die Alteigentümer ganz von Vonovia verabschiedet.

/mne/stw/jha/

BOCHUM (dpa-AFX)