Immo-Neubewertungen verhalfen S IMMO 2018 zu Rekordergebnis - Aktie dreht ins Minus

Das Jahresergebnis kletterte von 133,5 auf 204,2 Mio. Euro. Das Immobilien-Bewertungsergebnis legte von 127,6 auf 167,8 Mio. Euro zu, bestätigte die S IMMO Donnerstagfrüh vorläufige Angaben von Mitte März. Die Dividende soll wie berichtet von 40 auf 70 Cent je Aktie angehoben werden.

Mit der 53-prozentigen Steigerung des Konzernergebnisses erzielte die S IMMO ein neues Rekordresultat. Der Nettovermögenswert je Aktie (EPRA-NAV) erhöhte sich binnen Jahresfrist von 17,63 auf 21,25 Euro, zuletzt notierten die Titel an der Wiener Börse mit 18,40 Euro. Die wichtige Branchenkennzahl FFO I (operatives Ergebnis aus dem Vermietungsgeschäft ohne Verkäufe und vor Steuern) stieg von 42,7 auf 61,1 Mio. Euro, ein Plus von 43 Prozent.

Mit der Fertigstellung von Projekten und dem Ankauf von Immobilien mit klarem Mietsteigerungspotenzial habe man die Basis für die weitere positive Entwicklung nachhaltiger Erträge gelegt, so Vorstandschef Ernst Vejdovszky in einer Aussendung. Für 2019 gehe man von weiterhin positiven Rahmenbedingungen aus, der Schwerpunkt werde heuer erneut auf Deutschland liegen, man prüfe aber auch attraktive Ankaufsmöglichkeiten in CEE, heißt es im Ausblick. Ziel bleibe eine weiterhin steigende Dividende, wird betont.

Trotz umfangreicher Verkäufe legten die Gesamterlöse voriges Jahr von 191,4 auf 192,4 Mio. Euro zu. Die Mieterlöse gingen dabei von 112,0 auf 104,3 Mio. Euro zurück, "like for like" betrachtet wuchsen sie um 4,9 Prozent. Deutlich gesteigert wurden die Hotelbewirtschaftungserlöse, von 46,0 auf 54,7 Mio. Euro, auch Immo-Zukäufe in Deutschland wirkten positiv.

Von den 104,3 Mio. Euro Mieterlösen stammten 42 Prozent aus CEE (Gesamtfläche 451.753 Quadratmeter), 40 Prozent aus Deutschland (535.178 Quadratmeter), der Rest aus Österreich (208.219 Quadratmeter). Nach Nutzungsart kamen 76 Prozent von Gewerbemietern (39 Prozent Geschäfte, 33 Prozent Büros, 5 Prozent Hotels), 24 Prozent aus Wohnen. Die Mietrendite in CEE lag bei 7,4 Prozent, in Deutschland bei 4,6 Prozent und in Österreich bei 5,2 Prozent. Die stärksten Immo-Aufwertungen erfolgten in Deutschland, dort lag das Ergebnis aus der Immo-Bewertung bei 86 Mio. Euro, in CEE bei 36 Mio. Euro und in Österreich bei 45 Mio. Euro. Das langfristige Vermögen betrug Ende 2018 in Deutschland 956 Mio. Euro, in CEE 702 Mio. Euro und in Österreich 915 Mio. Euro.

Die Verringerung des Finanzverlustes von 47,4 Mio. auf 7,3 Mio. Euro resultierte laut S IMMO vor allem aus höheren Dividendenerträgen aus den Aktienbeteiligungen an der IMMOFINANZ AG und der CA Immobilien Anlagen AG, weiter gesunkenen Aufwendungen für Zinsen und Derivate und einem sehr positiven Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen.

Nach Angaben von Herbst hielt die S IMMO 12 Prozent an der IMMOFINANZ; dieser gehören umgekehrt gut 29 Prozent an der S IMMO, die auch an der CA Immo einen einstelligen Prozentanteil hält. Im Oktober hatte s-Immo-Chef Vejdovszky gesagt, S IMMO und IMMOFINANZ würden in den nächsten Monaten in gemeinsamen Gesprächen mögliche Synergiepotenziale ausloten. "Da wird man viele Synergiepotenziale sehen und auch heben können", meinte Vejdovszky damals. IMMOFINANZ-CEO Oliver Schumy hatte im August von einem Näherrücken seines Unternehmens an die S IMMO gesprochen.

In Summe tätigte die S IMMO 2018 in Deutschland Ankäufe in Höhe von rund 123 Mio. Euro - mit Fokus auf Bestandsimmobilien mit Mietsteigerungspotenzial in mittelgroßen deutschen Städten wie Leipzig, Kiel oder Erfurt. Ergänzend wurden nahe Berlin rund 900.000 Quadratmeter Grundstücke erworben, um künftige Erträge zu sichern. Veräußert hat man 2018 Immobilien hauptsächlich in Deutschland und Österreich für über 50 Mio. Euro, geht aus dem Geschäftsbericht hervor.

Synergie-Gespräche zwischen S IMMO und Immofinanz dauern an

Die seit längerem zwischen S IMMO und IMMOFINANZ laufenden Gespräche zum Ausloten möglicher Synergien dauern an, sagte s-Immo-CEO Ernst Vejdovszky am Mittwoch, wollte sich aber nicht näher in die Karten schauen lassen. "Die Dinge sind nicht ganz einfach", gab sich der Vorstandschef im Bilanzpressegespräch kryptisch. Man habe aber auch keine Eile.

"Wir wollen uns Zeit nehmen für wirklich gute Ergebnisse", auch im Sinne der Aktionäre. Ein Zusammengehen wäre eine von mehreren Möglichkeiten - es gehe um alle Möglichkeiten, etwa auch um das Ausloten von "vernünftigen operativen Lösungen".

Mit dem Status quo sei man "nicht unglücklich": Man halte eine Beteiligung an der IMMOFINANZ, die Dividenden abwerfe - und umgekehrt sei das auch der Fall. "Wir sind jeweils der größte Aktionär am anderen."

Die S IMMO ist an der CA Immo mit circa 6,3 Prozent beteiligt und an der IMMOFINANZ mit etwa 12 Prozent - diese hält wiederum 29,14 Prozent an der S IMMO. Die drei börsennotierten Immobiliengesellschaften sind seit einiger Zeit verbandelt.

Im Oktober hatte Vejdovszky gesagt, S IMMO und IMMOFINANZ würden in den nächsten Monaten in gemeinsamen Gesprächen mögliche Synergiepotenziale ausloten. "Da wird man viele Synergiepotenziale sehen und auch heben können", meinte er damals. Davor hatte IMMOFINANZ-CEO Oliver Schumy im August von einem Näherrücken seines Unternehmens an die S IMMO gesprochen: Eine Zusammenführung mit der S IMMO mache Sinne und sei erstrebenswert, "das haben wir immer gesagt", so Schumy.

Ende März repräsentierten die Anteile der S IMMO an der IMMOFINANZ sowie an der CA Immo einen Buchwert von zusammen 497 Mio. Euro (nach 452 Mio. Euro Ende 2018) und warfen bisher 19,4 Mio. Euro Dividende für die S IMMO ab. Für 2018 erwarte man zusätzlich 16,3 Mio. Euro Dividende daraus, erklärte die S IMMO am Mittwoch.

S IMMO spitzt auf den Berliner Speckgürtel

Die S IMMO will noch mehr in Deutschland investieren und hat es dabei neben regionalen Städten mit Entwicklungspotenzial auch auf den Speckgürtel rund um die Hauptstadt Berlin abgesehen. Im Umfeld dort wird man bald eine Million Quadratmeter Grund besitzen, die - günstig erworben - knapp 500 Mio. Euro abwerfen könnten.

Diese Größenordnung wurde am Mittwoch bei der s-Immo-Bilanzpressekonferenz vorgerechnet. Die bisherigen 900.000 Quadratmeter bei Berlin hat man für 13 Euro pro Quadratmeter erworben, so CEO Ernst Vejdovszky und Vorstandsdirektor Friedrich Wachernig. Darunter seien auch Lagen am Wasser, die besondere Entwicklungschancen hätten. Man sei bereit, auch fünf oder sieben Jahre auf Widmungen zu warten. Selbst wenn man nur für die Hälfte eine neue Widmung bekomme, sei bei dem Kaufpreis "nichts verhackt", so der CEO. Keine Fläche sei weiter als eine Stunde vom Stadtzentrum entfernt. Diese Flächen sollen die mittel- und langfristige Basis für die künftigen Erträge darstellen, so Wachernig.

In Deutschland habe die S IMMO demnächst bereits 1 Mrd. Euro investiert - in den vergangenen Jahren waren es dort jeweils mehr als 100 Mio. Euro, zuletzt wurden beim Nachbarn 2018 Zukäufe für 123 Mio. Euro getätigt. Ende 2018 befanden sich vom Gesamtportfolio von 2,12 Mrd. Euro rund 926 Mio. Euro Buchwert in Deutschland. "Bald wird sich dort fast die Hälfte befinden", so Wachernig. 700 Mio. Mio. entfielen auf CEE und 465 Mio. Euro auf Österreich.

Während die S IMMO im CEE-Raum ausschließlich in Hauptstädte investiert - Budapest, Prag, Bratislava, Bukarest und Zagreb -, konzentriert man sich in Deutschland eher auf kleinteilige Investitionen in größeren Regionalstädten mit Entwicklungspotenzial. Aktuell sind das etwa Erfurt, Halle, Kiel, Leipzig, Magdeburg und Rostock mit Nettokaltmieten von 5,74 Euro pro Quadratmeter. Berlin kommt bei der S IMMO schon auf 7,27 Euro/m2. In Wien lägen diese Durchschnittswerte bereits bei 9,60 Euro, in Prag bei 13,10, in München bei 16,50 und in London oder Paris bereits bei monatlich 26 Euro je Quadratmeter.

Man konzentriere sich auf Nischen, "wo nicht alle hinlaufen", etwa Büroimmos in Berlin, erläuterte Wachernig die Strategie von Ankauf über Potenzialhebung bis zum späteren Verkauf. Allein 2016/17 hat man ja für mehr als 700 Mio. Euro aus dem Portfolio verkauft (davon 470 Mio. 2017), waren es nur 50 Mio. Euro gewesen. In deutschen Städten kämen doch immer wieder interessante Objekte auf den Markt, vieles sei überpreist, "aber wir haben das Geld am Konto", so Wachernig. Mit den liquiden Mitteln von 73 Mio. Euro gingen sich Zukäufe für 200, 300 Mio. Euro aus, sagte Vejdovszky. In Zagreb könnte demnächst ein weiterer Ankauf fix sein, falls Serbien der EU beitrete, wäre auch Belgrad interessant.

Am frühen Mittag stiegen die Aktien von S IMMO um 0,3 Prozent. Zum Handelsschluss notierten die Anteilsscheine jedoch 0,11 Prozent im Minus bei 18,48 Euro.

APA