Wachstumskurs: S IMMO peilt Zukäufe an

Nach möglichen Akquisitionsobjekten "schauen wir uns immer wieder um", so der S IMMO-Chef. Auch für die Conwert - um die sich im Frühjahr erfolglos die Deutsche Wohnen bemüht hatte - habe man sich interessiert. Bei der CA Immo wollte die S IMMO 2014 einsteigen, "das wäre etwas Großes gewesen", doch ging das von der Bank Austria auf den Markt geworfene 16,35-Prozent-Paket im Herbst für 295 Mio. Euro an die zypriotische O1 Group.

Mittelfristig, binnen vier Jahren, soll das Portfolio der S IMMO von derzeit 1,7 Mrd. auf 2,4 Mrd. Euro wachsen, von den zusätzlich 700 Mio. Euro sollen zwei Drittel in Deutschland investiert werden - allein in Berlin geht es um 1.500 Wohnungen in den nächsten vier, fünf Jahren. Der Rest ist je nach Opportunität in anderen Märkten, etwa Wien, Bukarest, Budapest oder Bratislava geplant.

In Deutschland seien außer Berlin auch die drei Uni-Städte Leipzig, Rostock, Magdeburg im Fokus, da die Preise dort noch relativ günstig seien. In diesen drei ostdeutschen Städten seien die Renditen im Schnitt besser und nachhaltiger, dafür die Objekte weniger gut handelbar. Bevorzugt akquiriert die S IMMO Gewerbeflächen mit der Hoffnung auf Wohnwidmung: "Bekomme ich die dann, habe ich schon gewonnen. In einem Wohngebiet lassen sich 7 bis 8 Prozent Rendite erzielten."

Allein für heuer ist ein Investitionsvolumen von etwa 180 Mio. Euro geplant, dem jedoch auch Abverkäufe von 50 Mio. Euro gegenüber stehen sollen. Faktisch muss die S IMMO jährlich für 200 bis 250 Mio. Euro dazukaufen, um trotz der Desinvestments stark wachsen zu können. Insgesamt wurde man vom Verkäufer zum Käufer. Das Wachstumsziel von 2,4 Mrd. Euro gehe sich ohne Kapitalerhöhung aus, so Vejdovszky im APA-Gespräch.

Beim "Drehen" des Portfolio will Vejdovszky tendenziell die Margen verbessern. Zuletzt, im 1. Quartal, lag die Gesamt-Mietrendite bei 7,0 Prozent, nach 6,9 Prozent Ende 2014. "Diversifizieren, unterschiedliche Nutzungsarten und verschiedene Regionen", lautet schon länger die Losung. Auch den großen Banken und Versicherungen als Miteigentümern sei ein Risikoausgleich wichtig: "Meinen Aktionären gefällt die Mischung aus Wohn- und Gewerbeflächen wie etwa Büros. Wir sehen zum Beispiel in Deutschland im Markt in Berlin eine deutliche Aufwärtsbewegung im Gewerbe."

Von den aktuell niedrigen Zinsen soll die S IMMO so lang wie möglich profitieren. Das "Drehen" der Schulden auf günstigere Sätze stärke den Cash-flow - so richtig niederschlagen werde sich das in der Gewinn- und Verlustrechnung 2016, so Vejdovszky. Die Zinssicherungen habe man schon zu mehr als einem Drittel gedreht. Bis zum übernächsten Jahr würden viele 10-Jahres-Swaps ablaufen, "die wollen wir langfristig auf niedrigem Niveau haben". Momentan könne man sich 1,1 Prozent auf ein Jahrzehnt sichern. "Die nächsten drei Jahre habe ich keine Angst vor drehenden Zinsen", geht Vejdovszky von einem längeren Anhalten des überaus positiven Umfelds aus.

Aktuell profitiert die S IMMO beim Ergebnis stark von Aufwertungsgewinnen: Wie 2014 habe es die auch heuer im 2. Quartal gegeben, die Halbjahreszahlen sollen Ende August publiziert werden. Voriges Jahr kamen mehr als 55 Mio. Euro zum Ergebnis über Bewertungen, "der Trend wird mindestens in dem Umfang weitergehen. Das hängt mit der langfristigen Zinsentwicklung zusammen", so Vejdovszky.

Bleiben in Europa die Zinsen langfristig niedrig, "trotz Griechenland", dann würden die Immo-Werte weiter in die Höhe gehen, "weil Anlagegeld da ist, das eine attraktive Rendite sucht. Diesen Trend erwarte ich über 2015 hinaus." In Berliner Top-Lagen würden Zinshäuser nur noch unter 4 Prozent Rendite ermöglichen. Ansonsten könne man bei Zinshäusern aber durchaus noch 5 1/2 bis 6 Prozent erzielen. Der Renditevorsprung Deutschlands zu Österreich liege bei etwa 1 1/2 Prozentpunkten, freilich könne man im Nachbarland manche Kosten anders als bei uns nicht überwälzen. Im Fokus steht bei der S IMMO der Einzelwohnungsverkauf, weil sich so oft bessere Preise als bei einem Paket-Deal erzielen lassen; Pakete gingen häufig auch an Akteure wie Vorsorgekassen.

Per Ende März besaß die S IMMO 202 Gebäude mit einem Buchwert von 1,760 Mrd. Euro und einer Gesamt-Nutzfläche von rund 1,2 Mio. m2. Der Vermietungsgrad lag mit 91,7 Prozent etwas höher als Ende des Vorjahres (91,1 Prozent).

sp/ggr