DGAP-News: IMMOFINANZ im ersten Halbjahr 2017 weiter gestärkt: Konzernergebnis deutlich auf EUR 105,3 Mio. gestiegen

IMMOFINANZ im ersten Halbjahr 2017 weiter gestärkt: Konzernergebnis deutlich auf EUR 105,3 Mio. gestiegen

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IMMOFINANZ im ersten Halbjahr 2017 weiter gestärkt: Konzernergebnis deutlich

auf EUR 105,3 Mio. gestiegen

29.08.2017 / 17:59

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* Gesamtes Konzernergebnis auf EUR 105,3 Mio. gesteigert (H1 2016: EUR

-243,3 Mio.), Konzernergebnis fortgeführt (exklusive Russland) auf EUR

113,1 Mio. (EUR -123,9 Mio.) verbessert

* Mieterlöse like-for-like um 4,6% stark angestiegen

* Vermietungsgrad (exkl. Russland) erreicht Bestwert von 92,8%

* Netto-LTV auf 46,0% (exkl. Russland) verbessert (31. Dezember 2016:

49,0%)

* FFO 1 auf EUR 43,3 Mio. gestiegen (H1 2016: EUR 10,3 Mio.)

* Basisdividende von EUR 0,06 für Geschäftsjahr 2017 geplant

KENNZAHLEN (IN MEUR)// Q1-2 2017 // in % // Q1-2 2016*

Mieterlöse // 114,9 // -0,9% // 115,9

Ergebnis aus Asset Management // 79,1 // 10,0% // 71,9

Ergebnis aus Immobilienverkäufen // 2,0 // n/a // -12,6

Ergebnis aus der Immobilienentwicklung // -28,9 // n/a // 7,3

Operatives Ergebnis // 33,8 // -32,2% // 49,8

Neubewertungen // 8,3 // n/a // -81,6

Finanzergebnis // 104,4 // n/a // -58,0

Konzernergebnis fortgeführt // 113,1 // n/a // -123,9

Konzernergebnis // 105,3 // n/a // -243,3

FFO 1 (exkl. Erg. aus Immobilienverkäufen und Entwicklung) // 43,3 //

>=100,0% // 10,3

FFO 2 (inkl. Ergebnis aus Immobilienverkäufen) // 45,4 // n/a // -2,2

* Aufgrund der Angleichung des Wirtschaftsjahres an das Kalenderjahr per

31.Dezember 2016 beziehen sich die Vergleichszahlen auf den entsprechenden

Zeitraum des Kalenderjahres 2016. Sie entsprechen daher nicht jenen Zahlen,

die für die ersten zwei Quartale des vorangegangenen Rumpfgeschäftsjahres

(Q1-Q2 2016R) veröffentlicht wurden, sondern - wie vorgenannt - dem ersten

kalendarischen Halbjahr 2016.

Die im Konzernabschluss der IMMOFINANZ zum 31. Dezember 2016 für das

Einzelhandelsportfolio Moskau erstmals vorgenommene Darstellung als

aufgegebener Geschäftsbereich war gemäß IFRS 5 auch in den (neuen)

Vergleichszahlen abzubilden. Dies betrifft die separate Darstellung des

aufgegebenen Geschäftsbereichs für das Einzelhandelsportfolio Moskau in der

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung.

Die IMMOFINANZ hat im ersten Halbjahr 2017 ihr Konzernergebnis signifikant

auf EUR 105,3 Mio. (H1 2016: EUR 243,3 Mio.) verbessert. Das

Konzernergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen, also exklusive

Russland, beläuft sich auf EUR 113,1 Mio. (H1 2016: EUR -123,9 Mio.). Die

Mieterlöse konnten trotz fortschreitendem Verkauf nicht-strategischer

Immobilien stabil bei EUR 114,9 Mio. gehalten werden (H1 2016: EUR 115,9

Mio.). Bereinigt um Neuakquisitionen, Fertigstellungen und Verkäufe

(like-for-like) sind die Mieterlöse deutlich um 4,6% auf EUR 92,4 Mio.

gestiegen. Beim Ergebnis aus Asset Management zeigt sich ein Zuwachs um

10,0% auf EUR 79,1 Mio., das Finanzergebnis drehte auf EUR 104,4 Mio. stark

ins Plus (H1 2016: EUR -58,0 Mio.). Das ist vor allem eine Folge positiver

Bewertungseffekte bei den Beteiligungen an CA Immo und BUWOG.

Das Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen beträgt EUR -7,9 Mio. (H1

2016: EUR -119,4 Mio.) und umfasst den aufgegebenen Kernmarkt Russland. Die

Mieterlöse aus Russland sind um 13,9% auf EUR 43,4 Mio. gestiegen (H1 2016:

EUR 38,1 Mio.). Die fünf Moskauer Einkaufszentren weisen zum 30. Juni 2017

einen Immobilienwert von EUR 976,4 Mio. auf (31. Dezember 2016: EUR 1.024,1

Mio.).

"Wir haben den Konzern in den zurückliegenden sechs Monaten erneut besser

aufgestellt und gestärkt: Unser Vermietungsgrad ist auf einen Bestwert von

92,8% gestiegen und wir haben große Fortschritte bei der Kosteneffizienz

erzielt. Unser Kreditprofil hat sich deutlich verbessert und wir haben die

letzten historischen Rechtsstreitigkeiten auf Aktionärsebene beendet",

kommentiert Oliver Schumy, CEO der IMMOFINANZ die Entwicklung. "Wie

angekündigt, arbeiten wir derzeit an der Abtrennung unserer Moskauer

Einzelhandelsimmobilien. Wir befinden uns in fortgeschrittenen Gesprächen

mit Kaufinteressenten und sind zuversichtlich, die Transaktion wie geplant

bis Jahresende umsetzen zu können."

Der Finanzierungsaufwand sank im ersten Halbjahr um 4,4% auf EUR -52,2 Mio.

Dies ist v.a. auf die Zinsersparnis im Zuge der zu Jahresbeginn

durchgeführten incentivierten Wandlung von 43,4% der Wandelanleihe 2018

(Kupon: 4,25%) und der Emission der neuen Wandelanleihe 2024 (Kupon: 2,0%)

zurückzuführen. Die durchschnittlichen Finanzierungskosten ohne Russland und

ohne Derivate liegen bei 2,38% bzw. bei 2,27% unter Berücksichtigung der

Anfang Juli getilgten Unternehmensanleihe (31. Dezember 2016: 2,64%). Der

Netto Loan-to-Value hat sich in den zurückliegenden sechs Monaten auf 46,0%

(exkl. Russland) deutlich verbessert. Das ist ein Rückgang um 3

Prozentpunkte. Die Personalkosten wurden im Halbjahr um 23,8% auf EUR -17,2

Mio. gesenkt, inklusive des aufgegebenen Geschäftsbereichs Russland zeigt

sich ein Rückgang um 20,6%.

Der Vermietungsgrad des Gesamtportfolios (exklusive Russland) hat sich per

30. Juni 2017 um mehr als 3 Prozentpunkte auf 92,8% erhöht (31. Dezember

2016: 89,6%). Im Bürobereich konnte der Vermietungsgrad dabei auf 90,1%

gesteigert werden (31. Dezember 2016: 87,3%). Die Einzelhandelsimmobilien

sind mit 96,2% bereits nahezu voll vermietet (31. Dezember 2016: 93,0%). Die

Moskauer Einkaufszentren sind per 30. Juni 2017 zu 87,1% vermietet (31.

Dezember 2016: 87,7%).

Ergebnisentwicklung im Detail

Die Mieterlöse entwickelten sich im 1. Halbjahr 2017 stabil und betragen EUR

114,9 Mio. nach EUR 115,9 Mio. im 1. Halbjahr 2016. Der mit dem Verkauf von

Immobilien verbundene Abgang bei den Mieterlösen konnte somit von

Fertigstellungen sowie Neuvermietungen kompensiert werden. Im Bürobereich

erhöhten sich die Mieterlöse im Betrachtungszeitraum um 1,7% auf EUR 56,6

Mio., im Einzelhandelsbereich lagen sie mit EUR 49,1 Mio. um 2,0% unter dem

Vergleichswert. Dieser leichte Rückgang ist eine Folge der

Portfoliobereinigung im Einzelhandelsbereich in Österreich.

Das Ergebnis aus Asset Management liegt mit EUR 79,1 Mio. um 10,0% über dem

Vergleichswert 2016 (EUR 71,9 Mio.). Die Immobilienaufwendungen betragen EUR

-41,7 Mio. (H1 2016: EUR -50,0 Mio.) und sind gekennzeichnet durch einen

Rückgang der Instandhaltungsaufwendungen (EUR -8,8 Mio. nach EUR -12,8 Mio.)

sowie einen Anstieg der Ausbaukosten für neu vermietete Flächen (EUR -6,5

Mio. nach EUR -3,0 Mio.) als Folge des Abschlusses großflächiger

Mietverträge. Deutliche Rückgänge wurden zudem bei den

Hauseigentümerbetriebskosten (EUR -6,0 Mio. nach EUR -10,6 Mio.)

verzeichnet.

Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen beträgt im Berichtszeitraum EUR 2,0

Mio. (H1 2016:

EUR -12,6 Mio.) und ist durch die kontinuierliche Portfoliooptimierung

geprägt. Positiven währungsbereinigten Bewertungseffekten beim Verkauf von

Immobilien des Gerling Quartiers stehen negative Effekte aus kleineren bzw.

nicht strategiekonformen Bürogebäuden in Österreich, Tschechien und Polen

und bei Einzelhandelsobjekten in Österreich gegenüber. Das Verkaufsvolumen

beläuft sich auf EUR 122,8 Mio. (davon EUR 106,1 Mio. Asset Deals und EUR

16,7 Mio. Share Deals).

Das Ergebnis aus der Immobilienentwicklung beläuft sich auf EUR -28,9 Mio.

(H1 2016: EUR 7,4 Mio.). Das ist im Wesentlichen eine Folge von Mehrkosten

bei Vorratsimmobilien im Gerling Quartier sowie von offenen Verpflichtungen,

die aus Übergabe, Mängelbehebung und Fertigstellung der Kölner Immobilien

resultieren. Gesamthaft betrachtet hat sich durch die Beendigung der

Aktivitäten in Köln im 2. Quartal 2017 ein negativer Ergebnisbeitrag von

rund EUR -17,8 Mio. vor Steuern ergeben (Nettoeffekt aus

Transaktionsergebnis und Ergebnis aus Immobilienentwicklung).

Das operative Ergebnis beträgt somit EUR 33,8 Mio. nach EUR 49,8 Mio. im

Vergleichszeitraum. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen liegen dabei

mit EUR -23,8 Mio. um 8,6% unter dem Vergleichswert des Vorjahres (EUR -26,0

Mio.) und sind vor allem auf gesunkene Rechts-, Prüfungs- und

Beratungsaufwendungen (EUR -6,0 Mio. nach EUR -9,3 Mio.) zurückzuführen.

Auf die währungsbereinigte Neubewertung von Immobilienvermögen entfallen EUR

3,5 Mio. (H1 2016: EUR -93,4 Mio.). Das Finanzergebnis beträgt EUR 104,4

Mio. (H1 2016: EUR -58,0 Mio.). Der Finanzierungsaufwand sank dabei um 4,4%

auf EUR -52,2 Mio. (H1 2016: EUR -54,6 Mio.). Dies ist v.a. auf die

Zinsersparnis im Zuge der zu Jahresbeginn durchgeführten incentivierten

Wandlung von 43,4% der Wandelanleihe 2018 (Kupon: 4,25%) und der Emission

der neuen Wandelanleihe 2024 (Kupon: 2,0%) zurückzuführen. Das sonstige

Finanzergebnis in Höhe von EUR -10,4 Mio. (H1 2016: EUR -2,6 Mio.)

resultiert im Wesentlichen aus der Bewertung von Derivaten in Höhe von EUR

-9,3 Mio. sowie dem Ergebniseffekt aus der incentivierten Wandlung der

Wandelanleihe 2018 in Höhe von EUR -12,6 Mio. Die Bewertung der verbliebenen

BUWOG-Aktien zum Börsenkurs per 30. Juni 2017 trägt EUR 9,0 Mio. bei.

Die Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen

in Höhe von EUR 164,2 Mio. (H1 2016: EUR 1,0 Mio.) setzen sich zum

überwiegenden Teil aus den Ergebnisanteilen der CA Immo in Höhe von EUR 28,3

Mio. und einer Wertaufholung der CA Immo-Aktien im Ausmaß von EUR 91,9 Mio.

sowie aus dem Gewinn aus dem Verkauf von 4,5 Mio. Stück BUWOG-Aktien in Höhe

von EUR 18,0 Mio. und einer Bewertung zum Börsenkurs anlässlich der

Beendigung der Equity-Bilanzierung in Höhe von EUR 25,8 Mio. zusammen. Der

Buchkurs der CA Immo-Aktie liegt per 30. Juni 2017 bei EUR 25,17 (31.

Dezember 2016: EUR 21,02).

Das Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) beläuft sich folglich auf EUR 140,2

Mio. (H1 2016:

EUR -126,5 Mio.). Auf die Ertragsteuern entfallen im Berichtszeitraum EUR

-27,0 Mio. (H1 2016: EUR 2,7 Mio.).

Das Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen beträgt EUR -7,9 Mio. und

umfasst den aufgegebenen Kernmarkt Russland (H1 2016: EUR -119,4 Mio., davon

EUR -102,0 Mio. Russland). Der Anstieg der Mieterlöse auf EUR 43,4 Mio. nach

EUR 38,1 Mio. im 1. Halbjahr 2016 ist im Wesentlichen auf eine Erholung des

Rubel-Wechselkurses im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zurückzuführen. Der

Vermietungsgrad der fünf Moskauer Einkaufszentren betrug 87,1% per 30. Juni

2017 (31. Dezember 2016: 87,7%). Die währungsbereinigte Neubewertung - sie

entspricht der Wertveränderung in US-Dollar, umgerechnet in Euro - des

russischen Immobilienvermögens beläuft sich im 1. Halbjahr 2017 auf EUR 6,5

Mio. (H1 2016: EUR -65,9 Mio.).

Das Konzernergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen beläuft sich für

das 1. Halbjahr 2017 auf EUR 113,1 Mio. (H1 2016: EUR -123,9 Mio.). Das

Konzernergebnis (inklusive Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen) hat

sich ebenfalls stark auf EUR 105,3 Mio. verbessert (H1 2016: EUR -243,3

Mio.). Das verwässerte Ergebnis je Aktie beträgt EUR 0,09 (H1 2016: EUR

-0,24).

Der nachhaltige FFO 1 (exklusive Ergebnis aus Immobilienverkäufen und

Immobilienentwicklung) ist auf EUR 43,3 Mio. gestiegen (H1 2016: EUR 10,3

Mio.) und der FFO 2 (inklusive Ergebnis aus Immobilienverkäufen) auf EUR

45,4 Mio. (H1 2016: EUR -2,2 Mio.).

Der EPRA Net Asset Value erhöhte sich um 9,2% auf EUR 3.291,0 Mio. (31.

Dezember 2016: EUR 3.014,2 Mio.). Aufgrund der höheren Aktienanzahl und der

potenziellen Verwässerung durch die Wandelanleihe 2018 ergibt sich

allerdings ein Rückgang des EPRA NAV je Aktie auf EUR 2,90 (31. Dezember

2016: EUR 3,12). Die Verwässerungseffekte, die aus der Wandlung der

IMMOFINANZ Wandelanleihe 2018 resultieren könnten, wurden bei der Berechnung

erstmalig angesetzt, da die Wandelanleihe 2018 zum 30. Juni 2017 "im Geld"

war und somit von rational agierenden Investoren eine Wandlung erwartet

werden kann.

Die liquiden Mittel sind per 30. Juni 2017 mit EUR 310,0 Mio. ausgewiesen

(31. Dezember 2016: EUR 189,3 Mio.). Der Anstieg ist die Folge der

mehrstufigen Refinanzierungstransaktion im Jänner, bei der u.a. eine neue

Wandelanleihe mit Laufzeit 2024 begeben und rund 4,5 Mio. Stück BUWOG-Aktien

am Markt platziert worden sind. Die IMMOFINANZ verfügt über eine robuste

Bilanzstruktur mit einer Eigenkapitalquote von 39,9% (31. Dezember 2016:

37,8%) sowie einem Netto-Loan-to-Value (Netto-LTV) von 46,0% bzw. 49,5%

inkl. Russland (31. Dezember 2016: 49,0% bzw. inkl. Russland 52,2%).

Ausblick

Die Abtrennung der russischen Einzelhandelsimmobilien soll wie angekündigt

bis Ende 2017 abgeschlossen werden. Im nächsten Schritt erfolgt die

Wiederaufnahme der Detailarbeiten mit der CA Immo für die geplante

Verschmelzung beider Unternehmen. Für das laufende Geschäftsjahr 2017 wird

die Ausschüttung einer Basisdividende von EUR 0,06 je Aktie angestrebt.

Der Bericht der IMMOFINANZ AG für das 1. Halbjahr 2017 zum Stichtag 30. Juni

2017 ist auf der Website des Unternehmens unter

http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/finanzberichte ab 30. August

2017 abrufbar.

Über die IMMOFINANZ

Die IMMOFINANZ ist ein gewerblicher Immobilienkonzern und fokussiert ihre

Aktivitäten auf die Segmente Einzelhandel und Büro in sieben Kernmärkten in

Europa: Österreich, Deutschland, Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien und

Polen. Zum Kerngeschäft zählen die Bewirtschaftung und die Entwicklung von

Immobilien. Dabei setzt die IMMOFINANZ stark auf ihre Marken STOP SHOP

(Einzelhandel), VIVO! (Einzelhandel) und myhive (Büro), die ein Qualitäts-

und Serviceversprechen darstellen. Das Unternehmen besitzt ein

Immobilienvermögen von rund EUR 4,1 Mrd. (exkl. Russland), das sich auf mehr

als 240 Objekte verteilt. Das Unternehmen ist an den Börsen Wien (Leitindex

ATX) und Warschau gelistet. Weitere Information: http://www.immofinanz.com

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T +43 (0)1 88 090 2290

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29.08.2017 Veröffentlichung einer Corporate News/Finanznachricht,

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