Deutsche Versicherer wollen mehr Immobilien kaufen - Studie

   Von Alexandra Edinger

   Angesichts des Niedrigzinsumfeldes setzen deutsche Versicherer vermehrt auf Immobilien, um noch ansehnliche Renditen zu erzielen. Die in einer Studie des Beratungsunternehmens Ernst & Young befragten Assekuranzen wollen 2013 ihre durchschnittliche Immobilienquote um 0,6 Prozentpunkte auf 7,6 Prozent ausbauen - und zwar am Liebsten mit Investments in Deutschland. "Immobilien sind und bleiben ein großes Thema in der Branche", erklärt Dietmar Fischer, Partner bei Ernst & Young Real Estate.

   Da die Anlagemöglichkeiten in Premiumlagen - wie etwa Innenstädten bei Büroimmobilien - allerdings langsam knapp werden, tendierten die Versicherer laut Studie zu risikoreicheren Immobilieninvestments. Dabei gehe es primär nicht darum, höhere Renditen zu erwirtschaften, als in den Bestlagen. Vielmehr gehe es den Versicherern darum, überhaupt in Immobilien investieren zu können. Die Erwartungen an die Erträge sind dabei laut Studie im Vergleich zum Vorjahr etwas gesunken.

   Bei direkt getätigten Investitionen erwarten die Versicherer eine Rendite von 4,9 Prozent - 0,3 Prozentpunkte weniger als noch im Vorjahr. Wird etwa mittels eines Fonds in Immobilien investiert, liegt die Erwartung bei 5,5 Prozent nach 5,8 Prozent. Als einen der Auslöser für die zurück geschraubten Prognosen sieht Fischer die Garantieverzinsung. Rund 70 Prozent der Befragten nennen die Einhaltung der garantierten Rendite als einen der Gründe, in Immobilien zu investieren.

   Die momentane Garantieverzinsung, die etwa Lebensversicherer ihren Kunden bei Ablauf des Vertrags versprochen haben, liegt bei 1,75 Prozent. Sorgen bereiten den Unternehmen jedoch die Altverträge, bei denen teils noch Garantieversprechen von 4 Prozent bestehen.

   Durchschnittlich wollen die befragten Versicherer 350 Millionen Euro in Immobilien investieren. Verkäufe könnten sich im Gegenzug zur Portfoliobereinigung auf 120 Millionen Euro belaufen. Dabei sollen nicht nur direkte Investitionen oder Anlagen über Fonds getätigt werden. Vielmehr sollen die regulatorischen Verschiebungen genutzt werden, um vermehrt die Finanzierung von Immobilien als Investment zu nutzen.

   Die neue Regulierung für Versicherer nach Solvency II, für deren Einführung weiterhin kein konkreter Termin feststeht und die unter anderem ein verschärftes Risikomanagement vorsehen, fordert von den Unternehmen eine Eigenkapitalunterlegung bei direkten Immobilieninvestments von 25 Prozent. Bei indirekten Anlagen - etwa via Fonds - müssen 39 Prozent Eigenkapital hinterlegt werden. Bei Immobilienfinanzierungen sind lediglich 15 Prozent notwendig.

   Bei Banken hat die verschärfte Regulierung nach Basel III, die 2014 in Kraft treten soll und insbesondere eine Verschärfung der Eigenkapitalanforderungen vorsieht, einen anderen Effekt. Die Bankenaufsicht will mit den neuen Vorgaben vermeiden, dass die Institute nochmals in Schieflage geraten.

   Mittels neuer Vorschriften hinsichtlich der Liquidität wird es den Bankhäusern deswegen erschwert, langfristig ausgegebene Kredite - wie sie etwa für die Finanzierung einer gewerblichen Immobilie notwendig sind - mit kurzfristigen Einlagen zu refinanzieren. Diese so genannten Fristentransformationen hatten den Immobilienfinanzierer Hypo Real Estate in der Finanzkrise in Schwierigkeiten gebracht, so dass die Bank gerettet und verstaatlicht werden musste. Angesichts der verschärften Anforderungen werden Immobilienfinanzierungen für die Banken deutlich uninteressanter.

   Vor diesem Hintergrund erwarten über 75 Prozent der Befragten, dass es eine Verlagerung der Immobilienfinanzierung von den Banken hin zu den Versicherungen geben wird. Fischer sieht dabei jedoch nicht, dass die Versicherer entsprechende Finanzierungsabteilungen selbst aufbauen. Stattdessen gebe es hier starke Kooperationen zwischen den Banken und den Versicherern.

   Von Seiten der Finanzaufsicht BaFin wird diese Verschiebung von langfristigem Geschäft nicht als problematisch angesehen. Im Gegenteil: "Langfristige Finanzierungen sind doch bei langfristigen Investoren gut aufgehoben", stellte BaFin-Chefin Elke König kürzlich fest.

   Versicherer zeigen immer mehr Interesse etwa an der Finanzierung von Infrastrukturprojekten oder auch Immobilien. Sie versuchen mit den dort zu erwirtschaftenden Renditen dem aktuellen Niedrigzinsumfeld zu entkommen, bei dem für sichere Anlagen, wie etwa eine Bundesanleihe mit fünf Jahren Laufzeit, lediglich noch 0,450 Prozent an Rendite zu erwirtschaften sind.

   Die Branche hat einen hohen Anlagedruck, da sie insbesondere im Bereich der Lebensversicherung regelmäßig Beiträge von den Kunden erhalten. Diese Gelder müssen möglichst profitabel angelegt werden, um die in den Verträgen versprochene Garantieverzinsung zu erwirtschaften.

   Kontakt zur Autorin: alexandra.edinger@wsj.com

   DJG/aed/kla

   (END) Dow Jones Newswires

   June 04, 2013 11:31 ET (15:31 GMT)

   Copyright (c) 2013 Dow Jones & Company, Inc.- - 11 31 AM EDT 06-04-13