CA Immobilien behält Berlin im Fokus - Mietpreisbremse lockt Büroinvestoren

Voriges Jahr ist die CA Immo durch Zukäufe und eigene Fertigstellungen von 4 auf 4,5 Mrd. Euro Portfoliowert angewachsen, heuer bis Juni auf 4,7 Mrd. Euro - und die 5 Mrd. seien "in Griffweite", sagte CEO Andreas Quint am Donnerstag im Bilanzpressegespräch. Aktuell hat man rund 820 Mio. Euro Projektvolumen in Umsetzung, davon rund ein Viertel in Berlin. Der formal schon verkaufte "Cube" mit 16.800m2 für 110 Mio. Euro ist kurz vor Fertigstellung, über einen Besserungsschein erwartet man sich hier zusätzliche Erlöse. Das 84 m hohe "Baufeld 04" für 155 Mio. Euro, ebenfalls "drei Minuten" vom Hauptbahnhof entfernt, wird erst 2023 fertig. Gleich daneben, noch näher am Bahnhof, ist das "MK8" geplant, es könnte laut Medienberichten nochmals 15 m höher ausfallen.

In Deutschland ist man der führende Büroentwickler mit Fokus auf Berlin, Frankfurt und München - die Projektpipeline reicht stark bis in den Zeitraum 2024-2028 hinein. Großer Vorteil für die CA Immo sei ihre große Landbank, man könne 800.000 m2 Fläche bebauen, so Quint. Das bewahre einen davor, sich "zwischen Scylla und Charybdis" - also zwischen zwei Übeln - entscheiden zu müssen: entweder nicht wachsen zu können oder teuer kaufen zu müssen. Die CA Immo sei zu 85 Prozent Bestandshalter, zu 15 Prozent Projektentwickler, bezogen auf das Gesamtportfolio. Dieses warf zuletzt 5,7 Prozent Rendite ab, der Vermietungsstand betrug 95 Prozent. 46 Prozent des Immovermögens entfallen auf Deutschland, 42 Prozent auf CEE, 12 Prozent auf Österreich. Eine Verstärkung des Osteuropa-Engagements habe keine Priorität, im Detail sei es schwierig, dort in neue Märkte hineinzugehen. Man sei "zu 100 Prozent zu Compliance verpflichtet" und habe hier "keine Flexibilität", gab Quint unverhohlen zu verstehen.

Aus den Mietbegrenzungs-Debatten in Deutschland sieht die kaum im Wohnsegment tätige CA Immo "keine Risiken", sagte der Vorstandschef. Das führe eher dazu, dass Anleger in Büroimmobilien gehen, speziell Institutionelle. In München und Mainz hat man einige Wohnimmos, in Berlin gar keine. Als CA Immo würde man am Ende des Tages allenfalls Eigentumswohnungen entwickeln. Im übrigen seien neue Wohnungen von Mietdeckeln ohnedies ausgenommen, sonst würde ja nicht mehr gebaut, meinte Quint.

Von einem "harten" Brexit erwartet sich Quint keine direkten Vorteile für den deutschen Immobilienmarkt, auf dem die CA Immo hochaktiv ist. Als klassische Save-haven-Anlage sei man aber Profiteur der Unsicherheit in der Welt, zu denen auch der Brexit zähle.

Die mehr als 4 Prozent umfassende "völlige unstrategische" Beteiligung an der ebenfalls börsennotierten Immofinanz - im Frühjahr waren es noch 5 bis 6 Prozent - wolle man abbauen, und man habe schon angefangen, Titel zu verkaufen. Doch gebe es "keinen Druck, dass wir Cash einfahren", betonte Quint. Es gebe auch kein zeitliches Ziel. Der Markt sei ja doch volatil, und man überlege sich auch, was die allfälligen Pläne von s Immo und Immofinanz für den Wert der Immofinanz-Aktien bedeuten könnten. s Immo und Immofinanz hatten ein Näherrücken erwogen, doch war es dazu zuletzt ruhig. Bei der s-Immo-Hauptversammlung Ende Mai ist die Immofinanz jedenfalls mit ihrer Absicht gescheitert, die Stimmrechtsbeschränkung bei der s Immo von 15 Prozent zu kippen; auch ist bei der s Immo weiterhin eine Drei-Viertel-Mehrheit des Kapitals für Satzungsänderungen nötig. Seit April 2018 hält die Immofinanz 29,1 Prozent an der s Immo.

Im ersten Halbjahr erzielte die CA Immo ein Periodenergebnis von 103,3 Mio. Euro, um 15,3 Prozent mehr als in der gleichen Vorjahresperiode. 2018 gab es aufgrund von Sondereffekten einen Einbruch, der Gewinn sei damit fast wieder auf dem Niveau des ersten Halbjahres 2017. Die Mieteinnahmen stiegen aufgrund intensiver Fertigstellung und Zukäufen von Objekten um 18,9 Prozent auf 111,4 Mio. Euro, die Like-for-Like-Betrachtung des Nettomietergebnisses zeigt ein Plus von 10,7 Prozent auf 96,1 Mio. Euro. Das Ergebnis vor Steuern und Abschreibungen (EBITDA) wuchs leicht um 4,3 Prozent auf 82,7 Mio. Euro.

Stark zugelegt hat die CA Immo beim Neubewertungsergebnis, dieses kletterte um fast 136 Prozent auf 114,8 (48,7) Mio. Euro. Das reflektiere den Fortschritt von Projekten in Berlin sowie Wertanpassungen eines Grundstücks in Frankfurt sowie der Portfolien in Tschechien und Ungarn auf Basis positiver Marktentwicklungen, sagte der sei Anfang Juni neue Finanzvorstand Andreas Schillhofer, der davor bei PwC und noch früher bei verschiedenen Banken tätig gewesen ist. Der vom CA-Immo-Großaktionär Starwood entsandte CIO Keegan Viscius gehört seit November 2018 dem dreiköpfigen Vorstand an. Den 26-prozentigen CA-Immo-Anteil, den Starwood hält, hatte die Immofinanz im Sommer 2018 für 758 Mio. Euro an den US-Investor verkauft. Aktuell ist die gesamte Immofinanz an der Wiener Börse mit 2,7 Mrd. Euro bewertet.

Aufgefettet um das Neubewertungsergebnis legte das EBIT um 30,7 Prozent auf 195,8 (149,8) Mio. Euro zu. Nach einem leicht gestiegenen Finanzierungsaufwand und einem stärker negativen Ergebnis aus Derivaten (aufgrund unbarer Bewertungseffekte im Zusammenhang mit der CA-Immo-Wandelanleihe und Zinsabsicherungen) sank das Finanzergebnis auf -55,9 (-26,5) Mio. Euro.

Das operative Ergebnis aus dem Vermietungsgeschäft ohne Verkäufe und vor Steuern (FFO I) legte in den ersten sechs Monaten 2019 um 2,1 Prozent auf 64,5 Mio. Euro zu. Zugleich bekräftigt das Unternehmen das Jahresziel, das diese innere operative Ertragskraft von 118,5 Mio. Euro im Jahr 2018 auf über 125 Mio. Euro 2019 zu steigern - 70 Prozent des FFO I sollen dann ja als Dividende ausgeschüttet werden. Das FFO II (samt Verkaufsergebnis, nach Steuern) lag mit 61,3 Mio. Euro um 3,4 Prozent tiefer.

Der Nettovermögenswert (NAV) wuchs im Jahresabstand um 10,3 Prozent auf 2,67 Mrd. Euro, der EPRA NAV um 12,0 Prozent auf 3,17 Mrd. Euro. Je Aktie waren das Ende Juni beim NAV 28,70 Euro, beim EPRA NAV 34,06 Euro. Heute Vormittag lag der Kurs der CA-Immo-Aktien über Vortagesschluss, zu Mittag drehten die Titel 0,16 Prozent auf 31,50 Euro ins Minus. Börsenwert: 3,06 Mrd. Euro.

(Schluss) sp/itz

ISIN AT0000641352 WEB http://www.caimmo.com