CA Immo plant heuer Verkäufe für 600 Mio. Euro - Auch des "Tower 185"

Die börsenotierte CA Immo AG möchte heuer Immobilien für rund 600 Mio. Euro gewinnbringend losschlagen. Dabei soll auch ein Großteil des "Tower 185" in Frankfurt abgestoßen werden, der mit rund 460 Mio. Euro in den Büchern steht, aber mehr wert ist. Mit den Verkaufserlösen will man Schulden abbauen und das Eigenkapital verbessern, erklärte der Vorstand am Mittwoch im Bilanzpressegespräch. 2012 steuerten Verkäufe von 236 Mio. Euro rund 37 Mio. Euro zum Ergebnis bei - weniger als die 52,8 Mio. von 2011. Belastet wurden die Gewinnzahlen aber durch hohe Abwertungen in Osteuropa, die durch Wertzuschreibungen in Deutschland und Österreich nicht aufgeholt werden konnten.

Konkret war das Neubewertungsergebnis 2012 mit -8,4 Mio. leicht negativ, nach positiven 49,1 Mio. Euro davor. Im Segment Osteuropa summierten sich die Abwertungen im Büro- und Logistikbereich auf 56,4 Mio., während es in Deutschland - durch Projektfertigstellungen (Tower 185) und Baufortschritte - Aufwertungen von 43,2 Mio. und in Österreich von 4,8 Mio. Euro gab. Durch das Neubewertungsminus wurde aus einem stabilen EBITDA von 245,3 (246,4) Mio. Euro ein um 19 Prozent geringeres EBIT von 230,4 (285,0) Mio. Euro.

Operativ war 2012 aber ein "starkes Jahr", wie CEO Bruno Ettenauer und Finanzvorstand Florian Nowotny betonten. Denn die Mieterlöse stiegen um 5,8 Prozent auf 280,9 Mio. Euro und damit kräftiger als die Zinsbelastung der CA Immo. Das Nettomietergebnis (NOI) nach Abzug direkter Bewirtschaftungskosten legte sogar um 8,7 Prozent auf 247,9 Mio. Euro zu.

Die Funds from Operations (FFO) stiegen vor Steuern auf 107,1 (98,1) Mio. Euro und nach tatsächlichen Ertragsteuern auf 112,1 (70,8) Mio. Euro. Vor Steuern lag der Gewinn (EBT) der CA Immo bei 72,5 (107,1) Mio. Euro, um 32 Prozent weniger und der für die Aktionäre relevante Nettogewinn nach Minderheiten mit 54,4 (62,6) Mio. Euro um 13 Prozent tiefer. Die Dividende bleibt für 2012 mit 0,38 Euro/Aktie gleich und wird für Kleinanleger erneut steueroptimiert als Einlagenrückzahlung ausgeschüttet.

Binnen 12 bis 18 Monaten möchte die CA Immo die Eigenkapitalquote, die auch im Vorjahr bei 31 Prozent lag, zumindest auf 35 Prozent bringen, also wieder näher an die 40 Prozent. Allein die Veräußerung des Frankfurter Büroturms Tower 185, der allein fast ein Zehntel der Immo-Bilanzwerte von 5,26 (5,22) Mrd. Euro ausmacht, könnte rein rechnerisch die Eigenkapitalquote um drei Prozentpunkte erhöhen, sagte Nowotny. Damit wolle er aber keine Aussage über einen möglichen Verkaufspreis treffen.

Verhandelt wird zum Tower 185 "mit mehreren Interessenten", wie viele es sind, sagte Development-Vorstand Bernhard H. Hansen nicht. Handelseins möchte man im 2. oder 3. Quartal werden. Die CA Immo könnte 75 Prozent der Tower-185-Projektgesellschaft verkaufen; diese Größenordnung sei aber nicht in Stein gemeißelt, sondern könne auch anders aussehen. Der 200 m hohe Büroturm verfügt über rund 100.000 m2 vermietbare Nutzfläche.

Kurz- bis mittelfristig ist im Zuge der Portfolio-Straffung ein Exit aus Nicht-Kernmärkten sowie aus der Assetklasse Logistik geplant, heißt es in den Zielvorgaben 2013-15. Dabei sind von den Neuvermietungen 2012 von 462.000 m2 insgesamt rund 400.000 m2 auf den Osten und davon wiederum 240.000 m2 auf Logistikflächen entfallen. Zudem will die CA Immo 20 Prozent der Sachkosten einsparen und - natürlich - das Konzernergebnis steigern. Eigenmittel, die in Grundstücken oder Developments gebunden sind, sollen freigesetzt und damit Schulden reduziert oder Assets in Osteuropa refinanziert werden, sagte Nowotny. Das Gearing lag zum Ultimo bei 169 (158) Prozent, das Eigenkapital bei 1,82 (1,81) Mrd. Euro.

An Neuinvestitionen sind für 2013 rund 200 Mio. Euro geplant, etwas weniger, als die CA Immo voriges Jahr (230 Mio.) bzw. 2011 (242 Mio.) getätigt hat. Trotz schrittweiser Reduktion der Entwicklungsvorhaben werde die CA Immo vor allem in München und Berlin aber wieder mehr Aktivitäten zeigen, sagte Hansen. Für 2013 seien zusätzliche Baustarts geplant, aber nur bei signifikanter Vorvermietung. Die Liquiditätslage für Finanzierungen hat sich laut CFO Nowotny in Deutschland verbessert, "für jede Kreditanfrage kriegt man mehrere Offerte".

Vom gesamten Immo-Vermögen der CA Immo von 5,26 (5,22) Mrd. Euro zu Jahresende entfielen u.a. 4,43 Mrd. oder 84 Prozent auf Bestandsimmobilien, 727 Mio. oder 14 Prozent auf Developments (2011 waren das noch 18 Prozent). Im Bestand sei die Auslastung mit 87 Prozent stabil gewesen, berichtete Ettenauer, und die durchschnittliche Rendite legte auf 6,5 (6,3) Prozent zu.

Regional gesehen befanden sich Ende 2012 u.a. rund 48 Prozent (oder 2,50 Mrd.) des Gesamtportfolio in Deutschland - etwas mehr als 2011 (45 Prozent), weitere 14 Prozent (740 Mio.) in Österreich, 11 Prozent in Polen, je 8 Prozent in Ungarn und Rumänien, 6 Prozent in Tschechien, 1 Prozent in der Slowakei.

Nach Nutzungsart waren 79 Prozent der Bilanzwerte des 4,43 Mrd. Euro umfassenden Bestands Büros, u.a. weitere 9 Prozent entfielen auf Logistik, 6 Prozent auf Handel, 3 Prozent auf Hotels. Künftig will man sich auf Büro- und Gewerbeflächen in Mitteleuropa konzentrieren, heißt es. Vor allem bei Büros in osteuropäischen Metropolen sieht man noch gute Wachstumschancen und verweist auf die derzeit unterdurchschnittliche Pro-Kopf-Dichte.

Die Gesamtnutzflächen der CA Immo wuchsen im Vorjahr auf 2,584 (2,531) Mio. m2. Von den 2,521 Mio. m2 vermietbaren Flächen waren 2,181 Mio. m2 tatsächlich vermietet (86,7 Prozent). Am höchsten war der Vermietungsgrad dabei in Österreich und Rumänien mit gut 93 Prozent.

Die CA-Immo-Aktie präsentierte sich am Mittwoch schwächer als der Gesamtmarkt. Um 12.40 Uhr lag sie mit 10,74 Euro um 0,69 Prozent tiefer, der ATX war zugleich 0,54 Prozent fester. Zum Vergleich: Der Net Asset Value (NAV) - das IFRS-Eigenkapital abzüglich nicht beherrschender Anteile - lag Ende 2012 bei 19,3 Euro je Aktie (bzw. absolut 1,693 Mrd. Euro).

(Schluss) sp/ivn

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