CA Immo macht sich mit guten Zahlen fit auch für Stand-alone

2016 habe die CA Immo das profitable Wachstum auf allen Ebenen fortgesetzt und sowohl die geplanten Verkäufe als auch den Start neuer Projekte beschleunigt, erklärte der Vorstand am Mittwoch. Das 5-jährige Verkaufsprogramm für nicht zum Kerngeschäft zählende Immobilien im Wert von 1 Mrd. Euro sei bis auf die letzten 60 Mio. Euro abgearbeitet, allein ein Drittel davon (350 Mio. Euro) im Vorjahr. Das Finanzierungsprofil habe man durch gesenkte Kreditkosten weiter optimiert und den Shareholder Value stabil gesteigert. Das nachhaltige FFO-I-Ergebnis (Funds from Operations, vor Verkauf und Einmaleffekten) lag mit 91,7 Mio. Euro um 14 Prozent höher, geplant waren plus 10 Prozent. Die Dividende soll gleich um 30 Prozent von 50 auf 65 Cent je Aktie klettern, und die für 2016 von 60 auf 70 Prozent angehobene Ausschüttungsquote bezogen auf den FFO I soll auch künftig in dieser Höhe gehalten werden.

"Auch auf ein Stand-alone müssen wir uns einstellen", sagte CA-Immo-CEO Frank Nickel im Bilanzpressegespräch zu dem vom Management durchaus noch mit Fragezeichen versehenen geplanten Merger mit der IMMOFINANZ. Um für ein Stand-alone entsprechend gut aufgestellt zu sein, gebe man auch "Vollgas". Bis Jahresende will man den Deal kritisch prüfen. Und man wünscht sich: Bis zum 4. Quartal sollte die IMMOFINANZ ihr Russland-Geschäft los sein, um 2018 den Aktionären eine Fusion vorlegen zu können, so der CA-Immo-Vorstand, der Synergie-Prognosen skeptisch sieht und strategische Vorteile in Zweifel zieht. In den Gesprächen mit der IMMOFINANZ sei man noch nicht bis zur Klärung der Frage einer künftigen Positionierung gekommen oder zur Frage, wo der Mehrwert des Mergers liegen könnte. Im April 2016 ist die IMMOFINANZ mit 26 Prozent bei der CA Immo eingestiegen, und es wurde der Plan einer Fusion verkündet. Im Dezember hatte die IMMOFINANZ erklärt, dass die Abtrennung des Russland-Portfolios länger als ursprünglich geplant dauern wird.

Unterm Strich erzielte die CA Immo 2016 ihr bisher zweitbestes Jahr mit 183,9 Mio. Euro Konzernergebnis (-17 Prozent), nach 220,8 Mio. Euro im Rekordjahr 2015. Die Nettomieterlöse wuchsen um 9 Prozent auf 147,2 Mio. Euro, womit man die operative Marge auf 89 Prozent anheben konnte, wie der seit Herbst neue CFO Hans Volckens sagte. Je Aktie legte das Nettomietergebnis um 12 Prozent auf 1,55 Euro zu, der FFO I um 18 Prozent auf 0,97 Euro. Der Net Asset Value (NAV) stieg je Aktie auf 23,60 Euro, der EPRA NAV auf 26,74 (24,32) Euro. Die Aktien notierten zuletzt an der Börse bei 19,30 Euro.

Das EBITDA lag mit 147,6 Mio. Euro etwa auf Vorjahresniveau (-1 Prozent), das Neubewertungsergebnis war mit 138,3 Mio. Euro um 35 Prozent geringer, das Ergebnis aus Joint Ventures mit 11,4 Prozent sogar um drei Viertel niedriger. Um 31 Prozent auf 41,6 Mio. Euro wurde der Finanzierungsaufwand gesenkt, auch weil "alte", teure Bondsvolumina durch zwei neue, 2016 begebene Anleihen mit geringerer Verzinsung ersetzt wurden. Das EBT betrug 237,6 Mio. Euro (-25 Prozent).

Die unterm Strich 138,3 Mio. Euro Bewertungsgewinn im Vorjahr resultierten (mit 144 Mio. Euro) praktisch zur Gänze aus dem boomenden Markt in Deutschland, speziell den Märkten München, Frankfurt und Berlin, auf denen die CA Immo vertreten ist. Aus Österreich stammten 2,4 Mio. Euro, und in CEE (Warschau) gab es 8,2 Mio. Euro Immo-Abwertungen. In Deutschland lägen die Bruttoanfangsrenditen nun bei 4 Prozent, auch bei weit unter 4 Prozent. In den guten 2016er Zahlen noch nicht enthalten sind Erlöse des hochprofitablen Verkaufs des Büroprojekts "Cube", das noch vor Bau und vor Vermietung zu "deutlich über 20 Prozent Rendite" veräußert wurde, für Nickel "der mit Abstand lukrativste Verkauf meines Lebens".

Auch künftig wolle man die einfache und konservative Finanzierung beibehalten, nämlich einerseits die klassische Bestandsfinanzierung und andererseits die Bondfinanzierungen, betonte CFO Volckens: "Diese Zweiteilung werden wir beibehalten." Banken wollten einem zwar immer wieder eine Anhebung der Fremdfinanzierung oder Hybridanleihen einreden, doch halte man das für zu riskant, da man nicht wisse, wie lang das Zinsniveau noch so niedrig und das Marktumfeld so günstig sei wie jetzt. Die starke Eigenkapitalbasis erleichtere der CA Immo Bankfinanzierungen.

Der zuletzt im Februar zu 1,875 Prozent Kupon begebene 7-jährige Bond helfe mit den historisch niedrigen Zinskonditionen enorm, die Profitabilität zu erhöhen. Da das Zinsumfeld nicht noch besser werde, sichere man es ab und refinanziere die Fälligkeiten 2017/2018. Zugleich wolle man die Laufzeiten im Schnitt von 4,4 auf deutlich über 6 Jahre erhöhen, so Volckens.

2017 wolle man die Finanzierungskosten weiter absenken auf unter 2,3 Prozent. Zudem solle der fixe bzw. abgesicherte Anteil an den Finanzverbindlichkeiten weiter erhöht und ein FFO I von mindestens 100 Mio. Euro erwirtschaftet werden. Finanzierungskosten von unter 2,3 Prozent seien sogar bei 15-jährigen Bindungen anstelle von 10-jährigen möglich. "Ein Forward Rolling kostet fast nichts. 15 Jahre kosten maximal 10 Basispunkte mehr als 10 Jahre", so der CFO. Allein der im Februar begebene Bond spare 2,5 Mio. Euro p.a. an Zinsaufwand, geplant sei mit weiteren 1,5 Mio. auf 4 Mio. zu kommen.

Im operativen Geschäft habe man zwar bis Ende 2018 ein "kleines Loch", nämlich keine großen Fertigstellungen, es werde aber die Pipeline wesentlich schneller wachsen als es ursprünglich angedacht war, sagte CEO Nickel. Wie lang das momentan außergewöhnlich günstige Marktumfeld noch anhalte oder der nächste Downturn komme, sei "schwierig zu sagen", weil man zur Zeit durch die EZB-Niedrigzinsen "festgenagelt" sei: "Niemand kann sagen, wohin der Markt in den nächsten zwei, drei Jahren geht."

Künftig werde man sich jedenfalls nicht auf Experimente einlassen, sondern auf Städte konzentrieren, in denen man schon vertreten sei und sich auskenne: "Wir werden sicher weiter zukaufen, auch in CEE." Aktuell seien über 800 Mio. Euro in Entwicklung (davon kamen 500 Mio. Euro 2016 dazu); von dem Volumen wolle man die Hälfte im Bestand behalten und die Hälfte verkaufen. In Bau habe man z.B. in Summe allein 800 Wohnungen.

(APA) sp/ivn