Buwog wächst in Deutschland rascher und will in Berlin mehr bauen

Verstärkt auf Deutschland konzentriert sich die Buwog laut ihrem CEO Daniel Riedl, weil dort die Rendite deutlich höher ist als in Österreich. Hierzulande lag die Mietrendite im Bestand zuletzt bei 4,3 Prozent, in Deutschland aber bei 7,4 Prozent - im Gesamtportfolio im Schnitt bei 5,6 Prozent. Allerdings würden die Renditen tendenziell eher weiter sinken, meinte Riedl zu österreichischen Journalisten in Berlin.

Zuletzt lag von den 3,6 Mio. Quadratmetern Gesamtnutzfläche der Großteil (2 Mio. Quadratmeter) noch in Österreich - und gut 1,6 Mio. Quadratmeter in Deutschland. Das wird sich jedoch durch das forcierte Wachstum im Nachbarland ändern, wenn dort jährlich 3.000 bis 4.000 Wohneinheiten zugekauft und in Berlin 500 Wohnungen pro Jahr gebaut werden. Ebenfalls 500 pro Jahr errichtet die Buwog in Österreich, hierzulande werden sie großteils vermietet. In den Verkauf gelangen in Österreich einzelne Wohnungen, die primär an die Bewohner veräußert werden - mit 60 Prozent Aufschlag auf den Verkehrswert, im Schnitt für 2.000 Euro pro Quadratmeter. Da komme man auf 10 bis 15 Prozent Transaktionsperformance, "das ist für uns die Butter aufs Brot". In dem sehr margenstarken Geschäft wolle man 500 bis 600 Stück pro Jahr veräußern, reinvestiert werde dann in den Bestand oder die Eigenentwicklung. An Paketverkäufe denke man auch und handle je nach Möglichkeit.

In der Development-Planung hat die Buwog aktuell in Berlin rund 1.700 Wohneinheiten mit einem Investmentvolumen von rund 530 Mio. Euro - in Wien sind es nochmals 4.000. Bisher hat die Gruppe in Berlin zirka 150 Wohnungen jährlich an Neubauleistung erbracht, nun sollen es 500 pro Jahr werden. Zählt man zur Berliner Entwicklungs-Pipeline, die derzeit vier Projekte aufweist und demnächst sieben, auch jene in Wien dazu, umfassen die Developments in Summe über 5.500 Einheiten für gut 1,5 Mrd. Euro Investition. Zwei Drittel davon entfallen derzeit noch auf Wien, ein Drittel auf Berlin, aber Berlin soll ja zulegen.

Neben Berlin konzentriert sich die Buwog im Nachbarland auf die Region Deutschland-Nord/West zwischen Kiel und Kassel, mit dabei etwa auch Lübeck, Hamburg und Lüneburg. Den Fokus legt man auf dynamisch wachsende mittelgroße Städte mit guten ökonomischen Perspektiven, Unis und ICE-Anschluss. Es könnten noch andere Städte dazukommen, geplant ist das momentan aber nicht. Leipzig und Dresden etwa sieht man sich immer wieder an, bis jetzt war aber noch nichts Passendes dabei.

Bei den Zukäufen sind CEO Riedl eher kleinere und mittelgroße Transaktionen zwischen 500 und 2.000 oder bis maximal 3.000 Wohnungen am liebsten. Es sei aber preislich nicht mehr leicht, etwas zu kaufen. In Berlin sei das Preisniveau für größere Zukäufe nicht mehr attraktiv, den Bestand von 5.000 Einheiten habe man aber noch günstig erwerben können. Primäres Ziel sei nicht Wachstum, sondern Ertrags- und Renditeoptimierung.

Laut Riedl kann sich die Buwog "so günstig wie niemand" finanzieren. Im Schnitt liege die Verzinsung bei zirka 2,1 Prozent und die Restlaufzeit bei 17 Jahren, wobei 85 Prozent der Zinsen gesichert seien. Die Buwog-Gruppe zählt 720 Mitarbeiter, die etwa je zur Hälfte in Österreich und in Deutschland tätig sind.

In Wien, wo die Buwog auch rund 200 geförderte Mietwohnungen im Jahr baut - die knapp 4 Prozent Rendite bringen -, sei der Markt "schwierig, weil nur zirka 20 Prozent der Wohnungen einem echten freien Markt unterliegen", sagt Riedl. Der geförderte Bereich habe einen stark preisdämpfenden Effekt. "Umwidmungen von Grundstücken müssten schneller gehen", fordert der CEO. Außerdem wünscht er sich "mehr Flexibilität bei der Bauordnung", um etwa in Wien in besseren Lagen leichter "verdichten", also Dachböden ausbauen zu können.

In Berlin baut die Buwog, anders als in Wien, keine Mietwohnungen, sondern nur Eigentumseinheiten. "Öffentlich geförderte Wohnungen in Berlin rechnen sich noch nicht", meinte Alexander Happ, Geschäftsführer der Buwog Bauträger GmbH. Berlin. Insgesamt sei Berlin bei Wohnungen billiger als Wien, obwohl es in der deutschen Hauptstadt kaum noch preisgebundene Wohnungen gebe: Zuletzt seien es noch 9 Prozent gewesen, gehe die Entwicklung so weiter, wären es im Jahr 2024 null, so Happ. Die Mietpreisbremse werde schon die starken Anstiege eindämmen, wenn Neumieten nur noch maximal 10 Prozent über den ortsüblichen Vergleichsmieten liegen dürften, vermutet der Buwog-Manager. Denn zur Zeit seien bis zu 50 Prozent Aufschlag erlaubt: "Für uns als Bauträger finde ich die Mietpreisbremse gut, weil sie den Markt beruhigt." Jedoch werde zur Mietenbremse noch darum gerungen - auch vor Gericht - wie der Mietpreisspiegel als Grundlage zu handhaben sei, erinnerte er.

In der Mega-Metropole Berlin werden laut Happ insgesamt nur 10.000 neue Wohnungen pro Jahr fertig. Davon sind 5.000 Einfamilienhäuser, von den restlichen 5.000 errichtet 1.000 die Stadt Berlin. Demgegenüber werden im ungleich kleineren Wien jährlich ungefähr 7.000 bis 8.000 Wohnungen gebaut. Der weiter wachsende Bedarf an neuen Wohnungen in Berlin resultiert hauptsächlich aus dem Netto-Zuzug von mehr als 40.000 Personen im Jahr.

(Forts. mögl.) sp/kre

ISIN AT00BUWOG001 WEB http://www.buwog.at