BUWOG verdiente 2015/16 deutlich mehr

Die Entwicklungs-Pipeline hat die BUWOG 2015/16 massiv ausgebaut auf insgesamt 8.121 Wohnungen mit 681.000 m2 Nutzfläche, die man in den nächsten fünf bis sieben Jahre für 2,5 Mrd. Euro bauen will. Je eine Milliarde entfällt auf Wien und Berlin, eine halbe Milliarde auf Hamburg. Insgesamt geht es um 49 Objekte - davon 35 mit 301.300 m2 in Wien, der Rest großteils in Berlin. Neu in die Pipeline kamen 2015/16 geplante 3.634 Einheiten für 1,2 Mrd. Euro Investvolumen, samt einem im Juli "nachgereichten" Projekt mit 378 Wohnungen in Wien sind es 4.012 Wohnungen für 1,3 Mrd. Euro. "Das ist das Wachstum der Zukunft", so CEO Daniel Riedl.

Im Nachbarland Deutschland verdient die BUWOG vor allem durch vermietete Wohnungen, die sie dort abgesehen von Zukäufen freifinanziert errichtet. Die Rendite lag dort 2015/16 (per 30.4.) aus dem Portfolio bei 6,8 Prozent - in Österreich bei nur 4,3 Prozent, das kompensieren aber gute Wohnungsverkäufe mit 55 bis 60 Prozent Preisaufschlag gegenüber dem Fair Value, sodass man in beiden Ländern etwa gleich liege, sagte Riedl am Mittwoch. Im Schnitt betrug die Rendite des Gesamtportfolio von gut 3,7 Mrd. Euro Fair Value und 51.100 Wohnungen (davon 2,1 Mrd. Euro bzw. 24.000 Einheiten in Österreich) dann 5,4 Prozent. Das gesamte Immo-Vermögen legte im Jahresabstand um 7,3 Prozent auf 3,89 Mrd. Euro zu, so Finanzvorstand Andreas Segal. Die Immovorräte, also die Grundstücksreserven, wuchsen um ein Zehntel auf 217 Mio. Euro, das Eigenkapital um 11,5 Prozent auf 1,7 Mrd. Euro.

Das Asset Management spielte 2015/16, im bisher erfolgreichsten Geschäftsjahr, 136,1 Mio. Euro Ergebnis ein, die Rendite betrug in dem Segment 5,4 Prozent - der Fokus liegt auf wachsenden Städten mit positiver Mietenentwicklung, steigender Haushaltsanzahl und guter Infrastruktur wie Berlin, Hamburg, Wien. Property Sales, also die Einzelwohnungs- und Blockverkäufe in Österreich, brachten 38,2 Mio. Euro Ergebnis ein. Einzeln wurden 635 Wohnungen abgestoßen (mit 57 Prozent Marge), ferner 484 Einheiten via Blocktrade (14 Prozent Marge), im Schnitt zu 44 Prozent Plus. Insgesamt würden noch 12.000 Wohnungen auf einen Verkauf warten, umriss Segal im Bilanzpressegespräch das künftige Potenzial. Das Property Development lieferte mit 21,4 Mio. um 72 Prozent mehr Ergebnis.

In den deutschen Großstädten geht es um - teurere - freifinanzierte Wohnungen, in Wien stark um geförderte Mietwohnungen, die schwerpunktmäßig in den Bezirken 23 und 12, aber auch 22 und 21 entstehen sollen. Probleme, auch hochpreisige neue Einheiten loszuwerden, gibt es nicht. Bei einem neuen Projekt in Döbling (Pfarrwiesengasse) waren die 85 Eigentumswohnungen laut Riedl zu einem Zehntel schon am ersten Tag weg, 20 Prozent in der ersten Woche, trotz Verkaufspreisen von im Schnitt 7.000 Euro je m2, wobei die Spanne bei 4.800 bis 11.000 Euro/m2 lag, große Einheiten also auf zu 2 1/2 bis 3 Mio. Euro kamen; fertig wird der Bau erst im Frühjahr 2017. Dass sich die Preisanstiege bei Eigenheimen künftig weiter so stark aufwärts entwickeln werden, bezweifelt der CEO persönlich, er geht aber von weiter leicht steigenden Eigentumswohnungspreisen in Wien aus.

Dass die BUWOG im abgelaufenen Geschäftsjahr deutlich mehr verdient hat, ist auch einer Aufwertung der Assets zu verdanken. Das Konzernergebnis sprang von knapp 41 Mio. auf 240 Mio. Euro in die Höhe. Operativ legte die BUWOG ebenfalls zu.

Für 2016/17 rechnet das Management mit einem Recurring FFO - einer wichtige Kennzahl von Immounternehmen - von mindestens 108 Mio. Euro, 2017/18 sollen es dann zumindest 124 Mio. Euro werden und 2018/19 mindestens 150 Mio. Euro. Im abgelaufenen Geschäftsjahr stieg der Recurring FFO um über 8 Prozent auf 99,4 Mio. Euro, er wurde laut CFO Segal zu einem Drittel durch Wohnungs-Einzelverkäufe gespeist, zu zwei Drittel aus dem Bestand. Die Dividende bleibt für 2015/16 bei 0,69 Euro je Aktie. Grundsätzlich wolle man rund 65 Prozent des Recurring FFO ausschütten - das deutet auf künftig steigende Dividenden hin.

Der EPRA Net Asset Value (NAV) je Aktie, also der Eigenkapitalanteil je Anteilsschein, erhöhte sich 2015/16 per 30.4. um 13,4 Prozent auf 20,18 Euro. Wegen der Dynamik der Märkte hat man für das erste Quartal der neuen Periode 2016/17 sogar zusätzlich eine neue Bewertung in Auftrag gegeben, die nochmals einen Aufschlag von 1,48 Euro je Aktie beim EPRA NAV brachte, wie Segal sagte. Damit nähere sich der NAV mit Riesenschritten den 22 Euro, und das bei jüngsten All-Time-High-Kursen der Aktie von über 23 Euro. Aktuell legten die Titel am Mittwoch bis kurz nach 13 Uhr in einem positiven Umfeld um 1,34 Prozent auf 23,44 Euro zu.

2015/16 hat auch die Buwog vom Immoboom in Deutschland profitiert und Liegenschaften höher bewertet. Das Neubewertungsergebnis betrug 190,8 (105,7) Mio. Euro, davon entfielen 141,6 (68,4) Mio. Euro auf Deutschland und 49,2 (37,3) Mio. Euro auf Österreich. Die Negativeffekte der gesetzlichen Mietpreisbremse in deutschen Großstädten seien damit mehr als kompensiert worden.

Das operative Ergebnis wuchs 2015/16 um 8 Prozent auf 170,3 Mio. Euro, das "sonstige Bewertungsergebnis" um 63 Prozent auf 178,8 Mio. Euro und das EBIT um 30 Prozent auf 349,1 Mio. Euro. Das weiter negative Finanzergebnis verbesserte sich von -216,9 Mio. auf -41,0 Mio. Euro, sodass das EBT mit 308,2 Mio. Euro fast fünfmal so hoch ausfiel. Die Finanzierungskosten der BUWOG liegen laut Segal bei knapp unter 2,2 Prozent, ein mittlerweile vergleichsweise schon hoher Wert, der künftig bei einem Zinsanstieg vielleicht aber wieder ein besonders günstiger sein werde. Jedenfalls versuche man sich aber hier weiter zu verbessern.

Die Nettokaltmieten legten um 6 Prozent auf 199,4 Mio. Euro zu, der Leerstand sank. Im Schnitt lagen die monatlichen Nettokaltmieten bei 4,92 Euro/m2, dabei in Österreich bei 4,20 Euro und in Deutschland bei 5,68 Euro/m2. Auf Like-for-like-Basis steigen die Nettokaltmieten binnen Jahresfrist um 1,6 Prozent, dabei in Österreich um 0,3 und in Deutschland um 2,7 Prozent.

sp/snu