Buwog profitabler als bei Börsengang angekündigt

Stolz sind CEO Daniel Riedl und CFO Ronald Roos auf die gewinnbringende Integration des Zukaufs von 18.000 Wohnungen vor eineinhalb Jahren, die intensivierten Wohnungs-Abverkäufe zu immer besseren Margen und die Senkung der Zinslast bei den Verbindlichkeiten. Das Ergebnis aus der Bestandsbewirtschaftung (Asset Management) konnte die Buwog im ersten Jahr nach dem IPO-Spin-off um 69 Prozent auf 128 Mio. Euro steigern, davon stammten 42 Mio. Euro aus dem Erwerb der DGAG- und Apollo Portfolios, ergebniswirksam seit Juli 2014 - erstmals voll wirksam also erst 2015/16. Wohnungsverkäufe (Property Sales) brachten mit 42 Mio. Euro um 24 Prozent mehr Ergebnis, jenes aus Developments wuchs auf 12,5 Mio. Euro, mehr als das Doppelte. Das bereinigte EBITDA legte im Pro-forma-Vergleich um 47 Prozent auf 159 Mio. Euro zu.

Die Development-Pipeline der Buwog enthält 5.100 Einheiten mit etwa 1,4 Mrd. Euro Investitionsvolumen. Ende April umfasste das Bestandsportfolio 51.671 Einheiten (+54 Prozent) mit 3,581 Mio. m2 Gesamtnutzfläche (+44 Prozent) und einem Verkehrswert, der mit 3,56 Mrd. Euro um 41 Prozent höher war als in der Periode davor. Die Mieteinnahmen wuchsen - primär durch Portfoliozukäufe - um 61 Prozent auf 198 (123) Mio. Euro; auf Like-for-like-Basis betrug das Plus 3,2 Prozent. Die Nettorendite ist in Österreich mit 4,4 Prozent tiefer als in Deutschland (7,3 Prozent - im Gesamtportfolio 5,6 Prozent), den Ausgleich schaffe man mit Einzelwohnungsverkäufen, so Riedl am Montag im Bilanzpressegespräch. Der Leerstand sank von 4,8 auf 4,2 Prozent; der hohe Austro-Wert von 5,5 Prozent ergebe sich, da die Hälfte der Wohnungen zum Verkauf stehe; ansonsten komme man auf knapp 3 Prozent, vergleichbar mit den 2,7 Prozent in Deutschland.

Im Bereich "Property Sales" wurden im Bilanzjahr 2014/15 (per 30.4.) 617 (553) Bestandseinheiten mit einem Aufschlag von 59 (54) Prozent auf den Verkehrswert veräußert - versprochen habe man beim Börsengang rund 500 Einheiten im Jahr zu 50 Prozent Marge. Für die nächsten Jahre rechne er im Mittel nun mit 550 Einzelverkäufen pro Jahr zu 55 Prozent Marge. Vor allem bestandsfreie Einzelwohnungen verkaufe die Buwog in Österreich, so Riedl, rund jede vierte Wohnung werde an die jeweiligen Mieter veräußert. Samt Blockverkäufen wurden 1.221 (2.292) Einheiten veräußert; bei den Blockverkäufen betrugen die Margen auf den Fair Value 26 (11) Prozent.

Die Buwog liebäugelt auch mit dem Zukauf einschlägiger Unternehmen der Branche - abgesehen vom Erwerb von Grundstücken für Developments oder vom Kauf ganzer Objekt-Portfolios. "Ich würde so etwas nicht ausschließen", sagte Riedl am Montag gefragt nach möglichen Akquisitionen. Momentan sehe er aber nichts, was "passen" würde.

Den Zinssatz für ihre Finanzverbindlichkeiten hat die Buwog 2014/15 im Schnitt von 2,45 auf 2,14 Prozent gedrückt, insgesamt sei fast 1 Mrd. Euro refinanziert worden, sagte CFO Roos, also beinahe die Hälfte aller Finanzverbindlichkeiten (2,1 Mrd. Euro). Die Loan-to-Value-Größe (LTV) liege bei 51 Prozent - ein Jahr davor 35,9 Prozent -, die Laufzeit im Schnitt bei 16,9 Jahren. Laut Tilgungsstruktur sind in den nächsten acht Jahren kaum Rückzahlungen fällig.

Bewertungen von Derivaten, Finanzverbindlichkeiten und Schuldübernahmen drückten das Finanzergebnis 2014/15 von -9,2 Mio. Euro um über 200 Mio. Euro noch stärker ins Minus auf -216,9 Mio. Euro. Dies sorgte für einen Rückgang beim Konzerngewinn um 64 Prozent auf 40,7 (111,8) Mio. Euro auf Basis des Pro-forma-Vergleichs gegenüber 2013/14.

Bei den Bewertungen, die das Finanzergebnis drückten, handle sich um einen Bewertungseffekt, der stichtagsbezogen zu keinem Mittelabfluss führe, betonte Roos im Geschäftsbericht: "Wir bewerten unsere zinsgünstigen Förderdarlehen und Bankverbindlichkeiten mit Annuitätenzuschüssen, die im Zusammenhang mit der Förderung von Immo-Objekten stehen, zum Fair Value, um eine Inkongruenz zwischen dem bilanziellen Ansatz des Immo-Vermögens und der korrespondierenden Finanzverbindlichkeit zu vermeiden." Vor Journalisten ergänzte er noch: "Wenn wir theoretisch jetzt alles 'abschließen' würden, wäre es noch günstiger. Auch das, was heute negativ in der G+V steht, ist der Gewinn der nächsten Jahre."

Der Recurring FFO (Funds From Operations), eine Maßzahl für die Cash-Generierung, erhöhte sich um 33 Prozent auf 91,7 (69,2) Mio. Euro oder 0,92 (0,69) Euro je Aktie - erst Ende März mit den Neunmonatszahlen hatte die Buwog das Jahresziel auf 88 bis 90 Mio. Euro angehoben. Für das neue Geschäftsjahr 2015/16 geht der Vorstand von einem weiter insgesamt positiven Marktumfeld aus und will den Recurring FFO auf rund 98 bis 100 Mio. Euro steigern, wurde am Montag erklärt.

Die an dieser Kenngröße orientierte Dividende lässt die Buwog fürs abgelaufene Jahr bei 0,69 Euro je Aktie. Roos: "Diese Ausschüttungspolitik wollen wir solange fortsetzen, bis die Dividende in dieser Höhe einer Ausschüttungsquote von 60 bis 65 Prozent des Recurring FFO entspricht." Danach solle sich der Dividendenanstieg am weiteren FFO-Zuwachs orientieren.

Die Buwog-Aktien stemmten sich an der Wiener Börse am Montag gegen den Abwärtstrend am Gesamtmarkt (ATX gegen 13 Uhr bei minus 1,07 Prozent) und lagen nach vier Handelsstunden 1,03 Prozent im Plus bei 18,705 Euro. Obwohl die Titel über dem Net Asset Value (NAV) notieren, freut sich Roos, dass die Analysten-Kursziele mehr als ein Zehntel darüber liegen.

sp/kre/ivn